Umowa na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę
Poruszanie się po zawiłościach brytyjskiego systemu planowania przestrzennego wymaga dogłębnego zrozumienia, w jaki sposób władze lokalne godzą potrzeby związane z rozwojem z infrastrukturą społeczną. Kluczowym mechanizmem w tym procesie jest instrument prawny znany jako „zobowiązanie planistyczne”, które często stanowi warunek konieczny do uzyskania porozumienie na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę. Umowy te stanowią prawnie wiążące porozumienia między deweloperami a lokalnymi organami planowania przestrzennego (LPA), których celem jest złagodzenie wpływu nowej inwestycji na otoczenie.
Zarówno dla profesjonalnych deweloperów, jak i właścicieli domów umowy te stanowią pomost między koncepcyjną wizją architektoniczną a rzeczywistością związaną z uzyskaniem zezwoleń regulacyjnych. Bez odpowiednio wynegocjowanej umowy projekt, który w innym przypadku byłby zgodny z przepisami, może zostać odrzucony z powodu niewystarczających działań łagodzących w zakresie infrastruktury. W Approved Planning zapewniamy precyzję techniczną niezbędną do zagwarantowania, że zobowiązania te będą sprawiedliwe, przejrzyste i zgodne z celami dotyczącymi wykonalności inwestycji na danej działce.
Kluczowe wnioski
- Ramy prawne: Umowy na podstawie sekcji 106 są zawierane zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym z 1990 r. w celu zapewnienia zgodności inwestycji z przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego.
- Narzędzie ograniczające ryzyko: Służą one do łagodzenia skutków rozwoju, takich jak rosnące obciążenie szkół, dróg czy służby zdrowia.
- Warunki do uzgodnienia: Zobowiązania muszą spełniać trzy kryteria prawne: konieczność, bezpośredni związek z inwestycją oraz proporcjonalność.
- Mieszkania w przystępnych cenach: Jest to jeden z najczęściej spotykanych wymogów w umowach zawartych na podstawie sekcji 106 dotyczących inwestycji mieszkaniowych.
- Obciążenia nieruchomości: Umowy te są związane z gruntem, a nie z właścicielem, co oznacza, że przechodzą na kolejnych nabywców tej działki.
- Oceny wykonalności: Jeśli koszty związane z umową sprawiają, że realizacja projektu staje się niewykonalna, można skorzystać z profesjonalnej oceny wykonalności w celu renegocjacji warunków.
Czym jest umowa zawarta na podstawie sekcji 106?
Umowa na podstawie sekcji 106 to prywatna umowa prawna zawarta między władzami lokalnymi a deweloperem na mocy sekcji 106 ustawy o planowaniu przestrzennym z 1990 r. Jej celem jest zapewnienie, by projekt inwestycyjny spełniał wymogi planistyczne poprzez ustalenie wkładu lub ograniczeń, których nie można by osiągnąć za pomocą standardowych warunków planistycznych.
Główne cele zobowiązań planistycznych
- Ograniczenie możliwości użytkowania gruntu w określony sposób.
- Wymagające przeprowadzenia określonych czynności lub działań na terenie.
- Wymóg wykorzystania gruntu w określony sposób.
- Wymóg uiszczenia określonych kwot na rzecz lokalnego organu ds. planowania przestrzennego.
| Cecha | Warunki planistyczne | Umowy na podstawie sekcji 106 |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Artykuł 70/72 ustawy z 1990 r. | Artykuł 106 ustawy z 1990 r. |
| Mechanizm | Nałożone przez LPA po zatwierdzeniu | Umowa wynegocjowana i podpisana przez wszystkie strony |
| Dane finansowe | Nie można tego wykorzystywać do dokonywania płatności finansowych | Główna metoda pozyskiwania środków finansowych |
| Zakres | Musi ściśle odnosić się do układu/projektu strony | Może zaspokajać potrzeby związane z infrastrukturą zewnętrzną oraz potrzebami społecznymi |
Trzy kryteria prawne dotyczące obowiązków w zakresie planowania przestrzennego
Aby organ samorządowy mógł skutecznie wystąpić z wnioskiem o porozumienie na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę Zgodnie z tym wymogiem zobowiązanie musi spełniać kryteria ustawowe określone w przepisie 122 rozporządzenia z 2010 r. w sprawie opłaty infrastrukturalnej Wspólnoty (CIL). Kryteria te gwarantują, że deweloperzy nie są niesprawiedliwie obciążani kosztami, które nie mają związku z ich konkretnym projektem.
Po pierwsze, obowiązek ten musi być niezbędne do tego, by inwestycja była zgodna z przepisami urbanistycznymi. Oznacza to, że bez tej zgody wniosek zostałby prawdopodobnie odrzucony, ponieważ spowodowałby niedopuszczalne obciążenie lokalnych zasobów. Dokładnie analizujemy wytyczne zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego, aby upewnić się, że wymagania rady nie wykraczają poza ten próg „konieczności”.
Po drugie, wymóg ten musi być bezpośrednio związane z rozwojem. Rada gminy nie może domagać się finansowania biblioteki w innej części gminy, jeśli nowi mieszkańcy nie będą z niej w rozsądnym stopniu korzystać. Musi istnieć wyraźny związek geograficzny lub funkcjonalny między daną lokalizacją a finansowaną infrastrukturą.
Wreszcie obowiązek ten musi być odpowiadające pod względem skali i rodzaju w sposób sprawiedliwy i uzasadniony w ramach tej inwestycji. Nie należy oczekiwać, że inwestycja mieszkaniowa obejmująca dziesięć lokali sfinansuje obwodnicę wartą wiele milionów funtów. Naszym zadaniem jest zapewnienie, by wysokość wkładu finansowego była proporcjonalna do wykonalność projektu oraz przewidywany wpływ osób przebywających w budynku.
Typowe elementy porozumienia zawartego na podstawie sekcji 106
Chociaż każda umowa jest dostosowana do konkretnych uwarunkowań danego projektu, w negocjacjach dotyczących planowania przestrzennego w Wielkiej Brytanii często pojawia się kilka standardowych kategorii zobowiązań. Zrozumienie tych kategorii pozwala deweloperom na dokładniejsze oszacowanie kosztów na wczesnych etapach projektu.
Zapewnienie mieszkań w przystępnych cenach
W przypadku większości inwestycji mieszkaniowych przekraczających określony próg (często 10 lokali lub więcej, w zależności od lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego) lokalny organ planistyczny (LPA) wymaga, aby określony odsetek lokali został przeznaczony na mieszkania w przystępnej cenie. Może to przybrać formę lokali „na miejscu” lub „kwoty ekwiwalentnej” – wpłaty finansowej wykorzystywanej przez samorząd do budowy mieszkań po przystępnych cenach w innym miejscu. Negocjowanie podziału form własności między czynsz socjalny, czynsz po przystępnych cenach oraz współwłasność stanowi kluczowy aspekt zapewnienia rentowności porozumienie na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę.
Infrastruktura i przestrzeń publiczna
Rozwój sytuacji często wymaga modernizacji infrastruktury fizycznej. Może to obejmować:
– Drogi i transport: Środki finansowe na budowę nowych przystanków autobusowych, ścieżek rowerowych lub modernizację skrzyżowań.
– Wykształcenie: Środki przeznaczone na rozbudowę lokalnych szkół podstawowych lub średnich w celu przyjęcia nowych uczniów.
– Opieka zdrowotna: Dotacje dla lokalnych przychodni lekarzy rodzinnych na zwiększenie liczby przyjmowanych pacjentów.
– Otwarta przestrzeń: Tworzenie lub utrzymanie parków i placów zabaw dla dzieci.
Wymogi dotyczące ochrony środowiska i zrównoważonego rozwoju
W związku z rosnącym naciskiem na krajowe cele w zakresie zrównoważonego rozwoju umowy zawarte na podstawie sekcji 106 są często wykorzystywane do zabezpieczenia zobowiązań dotyczących wzrostu netto różnorodności biologicznej (BNG). Jeśli na danym terenie nie da się osiągnąć wymaganego wzrostu różnorodności biologicznej o 10%, umowa umożliwi wypłatę środków na tworzenie siedlisk poza tym terenem. Jest to złożona dziedzina, w której nasze doświadczenie w poruszaniu się po wnioski o pozwolenie na budowę gwarantuje, że cele środowiskowe zostaną osiągnięte bez uszczerbku dla harmonogramu projektu.
Proces negocjacji: strategia i harmonogram
Negocjacje w sprawie porozumienia na podstawie sekcji 106 zazwyczaj toczą się równolegle z rozpatrywaniem wniosku o pozwolenie na budowę. Jest to proces oparty na współpracy, w którym uczestniczą deweloper, urzędnik ds. planowania z lokalnego organu planistycznego (LPA) oraz zespoły prawne obu stron. Odkładanie tych negocjacji na późniejszy etap procesu jest częstym błędem, który może prowadzić do poważnych opóźnień.
Krok 1: Zasadnicze warunki umowy
Na wczesnym etapie procesu składania wniosku LPA wydaje dokument zwany „Heads of Terms”. Zawiera on zarys głównych zobowiązań, które według LPA powinny zostać uwzględnione w akcie notarialnym. Sprawdzamy te warunki pod kątem istotne kwestie oraz lokalne wytyczne, aby upewnić się, że są one uzasadnione, zanim rozpocznie się formalne opracowywanie tekstu prawnego.
Krok 2: Opracowywanie i weryfikacja dokumentów prawnych
Po uzgodnieniu zasad ramowych prawnicy rady sporządzą projekt aktu notarialnego. Dokument ten zawiera „punkty wyzwalające” — konkretne etapy (takie jak rozpoczęcie budowy lub oddanie do użytku 50. lokalu), które określają, kiedy należy dokonać płatności lub zakończyć prace. Precyzyjne zdefiniowanie tych punktów wyzwalających ma kluczowe znaczenie dla utrzymania płynności finansowej dewelopera.
Krok 3: Realizacja i zakończenie
Ostateczny dokument musi zostać podpisany przez wszystkie strony mające interes w tej nieruchomości, w tym wierzycieli hipotecznych. Dopiero po podpisaniu i opatrzeniu datą umowy zostanie wydane formalne zawiadomienie o decyzji w sprawie porozumienie na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę zostaną wydane. Koordynujemy działania tych podmiotów, aby zapewnić sprawny przebieg procesu i uniknąć opóźnień administracyjnych, które często utrudniają realizację inwestycji na dużą skalę.
Ocena wykonalności i renegocjacje
W niektórych przypadkach łączny koszt zobowiązań wynikających z sekcji 106 oraz opłaty na rzecz infrastruktury lokalnej (CIL) może sprawić, że inwestycja stanie się nieopłacalna finansowo. W takich sytuacjach specjalista Ocena rentowności finansowej (FVA) jest wymagane. Niniejszy raport techniczny wykazuje, że wymagane wkłady uniemożliwiłyby deweloperowi osiągnięcie konkurencyjnej stopy zwrotu.
Współpracujemy z wyspecjalizowanymi rzeczoznawcami, aby przedstawić władzom lokalnym rzetelne dowody potwierdzające wykonalność projektu. Jeśli dowody te zostaną zaakceptowane, lokalne władze mogą zgodzić się na zmniejszenie wymogów dotyczących budownictwa społecznego lub odroczenie płatności na infrastrukturę. Dzięki temu inwestycja może być nadal realizowana, zapewniając tak bardzo potrzebne mieszkania, a jednocześnie pozostając opłacalną z komercyjnego punktu widzenia.
Kluczowe czynniki w negocjacjach dotyczących rentowności
- Wartość referencyjna gruntu (BLV): Wartość gruntu przy obecnym przeznaczeniu powiększona o premię dla właściciela gruntu.
- Koszty rozwoju: Dokładne szacunki dotyczące kosztów budowy, honorariów specjalistów oraz finansowania.
- Całkowita wartość inwestycji (GDV): Prognozowana wartość rynkowa zrealizowanego projektu.
- Zysk dewelopera: Zazwyczaj przyjmuje się wartość GDV na poziomie 15–20%, aby uwzględnić związane z tym ryzyko.
Artykuł 106 a opłata na rzecz infrastruktury społecznej (CIL)
Ważne jest, aby odróżnić sekcję 106 od opłaty na rzecz infrastruktury gminnej (CIL). Chociaż obie opłaty wiążą się z wkładami deweloperów, funkcjonują one w oparciu o różne mechanizmy. CIL to niepodlegająca negocjacjom, stała opłata naliczana od metra kwadratowego nowej zabudowy, przeznaczona na finansowanie ogólnej infrastruktury na terenie gminy.
Sekcja 106 dotyczy skutków związanych z konkretnym terenem, których nie obejmuje CIL. Na przykład, podczas gdy CIL może sfinansować nowy park dzielnicowy, porozumienie na podstawie sekcji 106 sfinansowałoby konkretną modernizację węzła drogowego niezbędną do bezpiecznego dojazdu do danego terenu. Zrozumienie wzajemnych powiązań między tymi dwoma systemami ma kluczowe znaczenie dla uniknięcia sytuacji „podwójnego obciążenia”, w której deweloper jest obciążany dwukrotnie kosztami tej samej inwestycji infrastrukturalnej.
| Charakterystyka | CIL | Sekcja 106 |
|---|---|---|
| Przewidywalność | Wysoka (stała taryfa) | Zmienna (do uzgodnienia) |
| Zakres stosowania | Infrastruktura ogólna | Środki łagodzące dostosowane do konkretnego miejsca |
| Możliwość negocjacji | Ograniczone (z wyjątkiem środków zaradczych) | Warunki do uzgodnienia |
| Skup się | Zwiększanie przychodów | Akceptowalność planu |
Zarządzanie ryzykiem i unikanie typowych pułapek
Nie da się przecenić znaczenia prawnego porozumienia zawartego na podstawie sekcji 106. Ponieważ porozumienia te są rejestrowane jako lokalne obciążenia nieruchomości, pozostają one w mocy w odniesieniu do danej nieruchomości nawet w przypadku jej sprzedaży osobie trzeciej. Nieprzestrzeganie warunków umowy może skutkować wydaniem nakazu sądowego, wstrzymaniem budowy lub podjęciem prac przez radę miejską, która następnie obciąży dewelopera kosztami z nawiązką.
Częstym błędem jest pominięcie klauzul dotyczących „wierzyciela hipotecznego przejmującego posiadanie”. Klauzule te chronią kredytodawców, gwarantując, że nie ponoszą oni odpowiedzialności za zobowiązania urbanistyczne w przypadku konieczności przejęcia nieruchomości, pod warunkiem przestrzegania określonych procedur. Bez takich klauzul pozyskanie finansowania na realizację inwestycji może być znacznie trudniejsze.
Kolejne ryzyko wiąże się z sformułowaniem warunków wyzwalających. Jeśli płatność jest uzależniona od „rozpoczęcia realizacji inwestycji”, nawet niewielkie prace związane z oczyszczeniem terenu lub wykopaniem rowów mogą zgodnie z prawem zobowiązać Państwa do natychmiastowej zapłaty setek tysięcy funtów. Dbamy o to, by definicje terminu „rozpoczęcie” były starannie sformułowane, tak aby umożliwić prowadzenie prac przygotowawczych bez wywoływania przedwczesnych płatności.
Kwestie zaawansowane: sekcja 106 dotycząca niewielkich terenów
Chociaż sekcja 106 jest tradycyjnie kojarzona z inwestycjami na dużą skalę, może ona mieć wpływ również na mniejsze projekty, zwłaszcza na wyznaczonych obszarach, takich jak parki narodowe lub obszary o wyjątkowych walorach przyrodniczych (AONB). W tych wrażliwych lokalizacjach nawet budowa jednego nowego mieszkania może wymagać wkładu na rzecz budownictwa mieszkaniowego o przystępnych cenach lub ochrony środowiska.
Właścicielom nieruchomości i deweloperom prowadzącym działalność na małą skalę oferujemy strategiczne doradztwo w kwestii tego, czy bardziej odpowiednie byłoby zawarcie jednostronnego zobowiązania (UU). UU stanowi uproszczoną wersję porozumienia na podstawie sekcji 106, proponowaną wyłącznie przez wnioskodawcę, bez udziału rady jako sygnatariusza. Może to znacznie przyspieszyć proces w przypadku porozumienie na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę w przypadku spraw o mniejszym znaczeniu, co pozwala obniżyć koszty obsługi prawnej i skrócić czas oczekiwania na rozpatrzenie sprawy.
Umowy dotyczące zmian i zwolnienia z odpowiedzialności
Obowiązki urbanistyczne nie muszą mieć charakteru stałego. Zgodnie z sekcją 106A ustawy z 1990 r. można złożyć wniosek do lokalnego organu planistycznego (LPA) o zmianę lub zniesienie obowiązku, jeśli „nie spełnia on już użytecznego celu” lub jeśli proponowana zmiana pozwoliłaby mu równie dobrze realizować ten cel. Zazwyczaj ma to znaczenie po upływie pięciu lat od podpisania umowy, choć negocjacje mogą rozpocząć się wcześniej za obopólną zgodą.
Jeśli nabyli Państwo witrynę objętą istniejącą umową, która obecnie straciła ważność — być może z powodu zmian w prawa do realizacji inwestycji bez konieczności uzyskania pozwolenia lub zmiany warunków panujących na lokalnym rynku — możemy pomóc w złożeniu wniosku o formalne zwolnienie z obowiązku. Proces ten wymaga dogłębnego zrozumienia tego, jak pierwotna równowaga planistyczna uległa zmianie na przestrzeni czasu.
Często zadawane pytania
Czy każda aplikacja o pozwolenie na budowę wymaga zawarcia porozumienia na podstawie sekcji 106?
Nie. Większość mniej znaczących wniosków, takich jak niewielkie rozbudowy budynków mieszkalnych lub zmiany przeznaczenia wnętrz, nie wymaga zastosowania sekcji 106. Zazwyczaj jest ona wymagana w przypadku inwestycji, w ramach których powstają nowe lokale mieszkalne lub znaczna powierzchnia komercyjna, co ma wyraźny wpływ na lokalną infrastrukturę. Państwa konsultant potwierdzi to podczas wykonalność projektu ocena.
Czy mogę złożyć odwołanie od wymogu wynikającego z sekcji 106?
Od wymogu wynikającego z sekcji 106 nie można się odwołać w taki sam sposób, jak od odmowy wydania pozwolenia na budowę. Można jednak odmówić podpisania umowy, co najprawdopodobniej doprowadzi do odmowy wydania pozwolenia na budowę, od której można następnie złożyć odwołanie do Inspektoratu Planowania. Alternatywnie można ubiegać się o zmianę umowy obowiązującej od ponad pięciu lat w ramach procedury przewidzianej w sekcji 106A.
Ile kosztuje umowa zawarta na podstawie sekcji 106?
Koszt ten składa się z dwóch elementów. Po pierwsze, są to rzeczywiste wkłady finansowe (np. 10 000 funtów na lokalny park). Po drugie, są to opłaty prawne i administracyjne. Deweloperzy są zazwyczaj zobowiązani do pokrycia kosztów prawnych poniesionych przez radę w związku z przygotowaniem umowy, oprócz własnych kosztów prawnych. Koszty administracyjne te mogą wynosić od 1 500 funtów do ponad 10 000 funtów, w zależności od złożoności transakcji.
Co się stanie, jeśli nie zapłacę uzgodnionej kwoty?
Umowy zawarte na podstawie sekcji 106 są prawnie wiążącymi umowami. Jeśli nie dotrzymasz terminu płatności, rada gminy może naliczyć odsetki, wnieść sprawę do sądu, a nawet nałożyć nakaz sądowy na teren budowy w celu wstrzymania wszelkich prac. Niezwykle ważne jest, aby uważnie monitorować terminy płatności, gdy tylko porozumienie na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę zostało wdrożone.
Czy sekcja 106 dotyczy mieszkań po przystępnych cenach?
Mieszkania po przystępnych cenach stanowią jeden z najczęstszych rodzajów zobowiązań przewidzianych w umowie zawartej na podstawie sekcji 106, jednak te dwa pojęcia nie są synonimami. Sekcja 106 stanowi instrument prawny, natomiast mieszkania po przystępnych cenach to konkretny wymóg realizowany za pośrednictwem tego instrumentu. Umowa może obejmować wiele innych kwestii, od robót drogowych po programy szkoleniowe w zakresie zatrudnienia.
Czy mogę skorzystać z sekcji 106, aby zabezpieczyć własną infrastrukturę?
Tak. Czasami deweloperzy korzystają z umów zawartych na podstawie sekcji 106, aby zagwarantować, że rada gminy przejmie i będzie utrzymywać nowe drogi lub sieci kanalizacyjne wybudowane w ramach projektu. Zapewnia to długoterminowe bezpieczeństwo zarówno deweloperowi, jak i przyszłym użytkownikom terenu, gwarantując, że nowa infrastruktura spełnia normy władz lokalnych.
W Approved Planning rozumiemy, że pomyślne wynegocjowanie porozumienia na podstawie sekcji 106 stanowi często ostatnią przeszkodę w długim i żmudnym procesie. Pełniąc rolę pomostu między Państwa celami biznesowymi a wymogami regulacyjnymi władz lokalnych, dbamy o to, by Państwa inwestycja budowlana nie tylko została zatwierdzona, ale także zrealizowana na warunkach chroniących Państwa inwestycję. Niezależnie od tego, czy masz do czynienia ze złożonymi istotne kwestie lub po prostu potrzebują sprawnego procesu zatwierdzania, nasz zespół zapewnia strategiczne informacje niezbędne do osiągnięcia sukcesu.
Aby uzyskać fachową pomoc przy realizacji projektu i upewnić się, że poruszysz się po porozumienie na podstawie sekcji 106 – pozwolenie na budowę Nie wahaj się i skontaktuj się z nami już dziś, aby omówić konkretne wymagania dotyczące Twojej inwestycji. Specjalizujemy się w przekształcaniu złożonych wyzwań planistycznych w udane projekty deweloperskie.
