Споразумение по раздел 106 – Разрешение за строителство
За да се ориентира човек в сложността на системата за териториално планиране в Обединеното кралство, е необходимо задълбочено разбиране за това как местните власти балансират нуждите от развитие с инфраструктурата на общността. Ключов механизъм в този процес е правният инструмент, известен като „задължение за териториално планиране“, което често е предпоставка за осигуряване на раздел 106, споразумение, разрешение за строеж. Тези споразумения са правно обвързващи договори между строителните предприемачи и местните органи по планиране (LPA), чиято цел е да смекчат въздействието на нов строителен проект върху местната среда.
Както за професионалните строителни предприемачи, така и за собствениците на жилища, тези споразумения представляват мост между концептуалната архитектурна визия и реалността на получаването на регулаторно одобрение. Без подходящо договорено споразумение проект, който в останалата си част отговаря на изискванията, може да бъде отхвърлен на основание недостатъчни мерки за смекчаване на въздействието върху инфраструктурата. В „Approved Planning“ осигуряваме необходимата техническа прецизност, за да гарантираме, че тези задължения са справедливи, прозрачни и съобразени с вашите цели за осъществимост на обекта.
Основни изводи
- Правна рамка: Споразуменията по раздел 106 се сключват съгласно Закона за градоустройство и териториално планиране от 1990 г., за да се гарантира, че даден строителен проект отговаря на изискванията за градоустройство.
- Инструмент за смекчаване на последиците: Те се използват за компенсиране на въздействието от развитието, като например нарастващия натиск върху училищата, пътищата или здравеопазването.
- Условия, подлежащи на договаряне: Задълженията трябва да отговарят на три правни критерия: необходимост, пряка връзка с проекта и справедливост по отношение на мащаба.
- Достъпни жилища: Това е едно от най-често срещаните изисквания в споразуменията по раздел 106 за жилищни проекти.
- Ипотеки: Тези споразумения са свързани със земята, а не със собственика, което означава, че се прехвърлят на всеки следващ купувач на имота.
- Оценки на жизнеспособността: Ако разходите по дадено споразумение правят даден проект неосъществим, може да се прибегне до професионална оценка на жизнеспособността, за да се преговарят отново условията.
Какво представлява споразумението по раздел 106?
Споразумението по раздел 106 е частен правен договор, сключен между местен орган и строителен предприемач съгласно раздел 106 от Закона за градоустройството и териториалното планиране от 1990 г. Целта му е да направи предложението за застрояване приемливо от гледна точка на градоустройството, като се гарантират приноси или ограничения, които не биха могли да бъдат постигнати чрез стандартните условия за градоустройство.
Основни цели на задълженията за планиране
- Ограничаване на използването на земята по определен начин.
- Изискване за извършване на конкретни дейности или операции върху земята.
- Налагане на изискване земята да се използва по определен начин.
- Изискване за заплащане на определени суми на местния орган по устройствено планиране.
| Функции | Условия за планиране | Споразумения по раздел 106 |
|---|---|---|
| Правна основа | Член 70/72 от Закона от 1990 г. | Член 106 от Закона от 1990 г. |
| Механизъм | Налага се от LPA след одобрение | Договор, договорен и подписан от всички страни |
| Финансови данни | Не може да се използва за финансови плащания | Основен метод за осигуряване на финансови средства |
| Обхват | Трябва да е пряко свързано с оформлението/дизайна на сайта | Може да отговори на нуждите, свързани с инфраструктурата извън обекта и социалните нужди |
Трите правни критерия за задълженията, свързани с планирането
За да може даден местен орган да отправи валидно искане за раздел 106, споразумение, разрешение за строеж За да се счита за изискване, задължението трябва да отговаря на законовите критерии, определени в Регламент 122 от Правилника за инфраструктурната такса на Общността (CIL) от 2010 г. Тези критерии гарантират, че строителните предприемачи не се натоварват несправедливо с разходи, които нямат връзка с конкретния им проект.
На първо място, задължението трябва да бъде необходимо, за да се гарантира, че проектът отговаря на изискванията на градоустройството. Това означава, че без споразумението заявлението вероятно би било отхвърлено, тъй като би наложило неприемливо натоварване върху местните ресурси. Ние внимателно преглеждаме разпоредбите на местните планове, за да се уверим, че изискванията на общинския съвет не надхвърлят този праг на „необходимост“.
На второ място, изискването трябва да бъде пряко свързано с развитието. Общинският съвет не може да изисква финансиране за библиотека в друга част на общината, ако новите жители няма да я ползват в разумна степен. Трябва да съществува ясна географска или функционална връзка между мястото и инфраструктурата, за която се отпускат средства.
Накрая, задължението трябва да бъде справедливо и разумно съотносими по мащаб и вид за проекта. Не бива да се очаква жилищен комплекс от десет апартамента да финансира обходен път на стойност няколко милиона паунда. Нашата роля е да гарантираме, че размерът на финансовия принос е пропорционален на осъществимост на обекта и очакваното въздействие на обитателите.
Общи елементи на споразумение по раздел 106
Въпреки че всяко споразумение се изготвя индивидуално в съответствие с конкретните ограничения на даден проект, в преговорите по градоустройственото планиране във Великобритания често се срещат няколко стандартни категории задължения. Разбирането на тези категории позволява на инвеститорите да прогнозират разходите по-точно в ранните етапи на проекта.
Осигуряване на достъпни жилища
За повечето жилищни проекти, надхвърлящи определен праг (често 10 жилища или повече, в зависимост от местния план), местната планираща власт (LPA) ще изисква определен процент от жилищата да бъдат определени като достъпни жилища. Това може да се осъществи под формата на жилища „на място“ или чрез „компенсационна сума“ – финансово плащане, което общинският съвет използва за изграждане на достъпни жилища на друго място. Преговорите за разпределението на жилищата между социални наеми, достъпни наеми и съвместна собственост са ключов аспект за осигуряването на жизнеспособни раздел 106, споразумение, разрешение за строеж.
Инфраструктура и обществени пространства
Развитието често налага модернизиране на физическата инфраструктура. Това може да включва:
– Магистрали и транспорт: Финансиране за изграждане на нови автобусни спирки, велосипедни алеи или подобрения на пътни възли.
– Образование: Средства за разширяване на местните начални или средни училища с цел приемане на нови ученици.
– Здравеопазване: Субсидии за местните кабинети на общопрактикуващи лекари с цел увеличаване на капацитета за приемане на пациенти.
– Открито пространство: Създаването или поддържането на паркове и детски площадки.
Изисквания в областта на околната среда и устойчивото развитие
С нарастващото внимание към националните цели за устойчивост споразуменията по раздел 106 често се използват за гарантиране на ангажиментите за „нетно увеличение на биоразнообразието“ (BNG). Ако даден обект не може да постигне изискваното увеличение на биоразнообразието на място съгласно 10%, споразумението ще улесни плащанията за създаване на местообитания извън обекта. Това е сложна област, в която нашият опит в ориентирането заявления за издаване на разрешение за строеж гарантира, че целите в областта на околната среда се постигат, без това да се нарушава графикът на проекта.
Процесът на преговорите: стратегия и времева рамка
Преговорите по сключването на споразумение съгласно раздел 106 обикновено протичат успоредно с разглеждането на заявлението за градоустройствено разрешение. Това е съвместен процес, в който участват инвеститорът, служителят по градоустройство на местния орган за планиране (LPA) и правните екипи на двете страни. Отлагането на тези преговори до късен етап от процеса е често срещана грешка, която може да доведе до значителни затруднения.
Стъпка 1: Основните условия
В началото на процедурата по подаване на заявлението LPA ще издаде документ, известен като „Основни условия“. В него са очертани основните задължения, които се очаква да бъдат включени в нотариалния акт. Ние сравняваме тези условия с съществени съображения и местната политика, за да се гарантира, че те са обосновани, преди да започне официалното изготвяне на законопроекта.
Стъпка 2: Изготвяне и преглед на правни документи
След като основните условия бъдат договорени, адвокатите на общинския съвет ще изготвят проект на договор. Този документ включва „условия за задействане“ — конкретни етапи (като започване на строителството или нанасяне в 50-ия апартамент), които определят кога трябва да бъдат извършени плащанията или да бъдат завършени строителните работи. Точността при определянето на тези условия е от жизненоважно значение за поддържането на паричния поток на строителния предприемач.
Стъпка 3: Изпълнение и приключване
Окончателният документ трябва да бъде подписан от всички страни, имащи интереси по отношение на земята, включително ипотекарните кредитори. Едва след като споразумението бъде подписано и датирано, ще бъде издадено официалното уведомление за решението относно раздел 106, споразумение, разрешение за строеж да бъдат издадени. Ние координираме дейността на тези страни, за да гарантираме, че процесът протича гладко, като избягваме административните забавяния, които често затрудняват мащабните строителни проекти.
Оценки на жизнеспособността и предоговаряне
В някои случаи общата стойност на задълженията по Раздел 106 и таксата за общинска инфраструктура (CIL) може да направи даден строителен проект финансово нерентабилен. В такива случаи един специалист Оценка на финансовата жизнеспособност (FVA) е задължително. Настоящият технически доклад показва, че изискваните вноски биха попречили на предприемача да постигне конкурентоспособна възвръщаемост.
Ние сътрудничим със специализирани оценители, за да представим на местните власти солидни доказателства за икономическата жизнеспособност на проекта. Ако доказателствата бъдат приети, местните власти могат да се съгласят да намалят изискванията за достъпни жилища или да отложат плащанията за инфраструктура. Това гарантира, че проектът може да продължи, като осигурява така необходимите жилища и в същото време остава икономически изгоден.
Ключови фактори при преговорите за жизнеспособност
- Референтна стойност на земята (BLV): Стойността на земята при настоящото ѝ предназначение, плюс надбавка за собственика.
- Разходи за разработка: Точни прогнози за строителните разходи, хонорарите на специалистите и финансирането.
- Брутна стойност на проекта (GDV): Прогнозната пазарна стойност на завършения проект.
- Печалба за разработчика: Обикновено се приема стойност от 15 до 20% на GDV, за да се отчете свързаният с това риск.
Член 106 срещу таксата за общинска инфраструктура (CIL)
Важно е да се прави разграничение между раздел 106 и таксата за общинска инфраструктура (CIL). Макар и двете да включват вноски от строителните предприемачи, те функционират по различни механизми. CIL е неподлежаща на договаряне фиксирана такса на квадратен метър новопостроена площ, предназначена за финансиране на общата инфраструктура на територията на местната власт.
Раздел 106 е предназначен за въздействия, свързани с конкретни обекти, които не се покриват от CIL. Например, докато CIL може да финансира нов квартален парк, споразумение по Раздел 106 би финансирало конкретната модернизация на пътния възел, необходима за безопасен достъп до вашия обект. Управлението на взаимодействието между тези две системи е от съществено значение за избягване на „двойното таксуване“, при което на инвеститора се начислява два пъти такса за един и същ елемент от инфраструктурата.
| Характеристика | CIL | Раздел 106 |
|---|---|---|
| Предвидимост | Висока (фиксирана тарифа) | Променлива (по договаряне) |
| Приложимост | Обща инфраструктура | Мерки за смекчаване на въздействието, специфични за дадения обект |
| Прехвърляемост | Ограничено (с изключение на случаите на облекчение) | Цената е по договаряне |
| Фокус | Увеличаване на приходите | Приемливост на планирането |
Управление на рисковете и избягване на често срещаните капани
Правната тежест на споразуменията по раздел 106 не може да бъде преувеличена. Тъй като тези споразумения се регистрират като местни ипотечни тежести, те остават изпълними по отношение на имота, дори ако той бъде продаден на трета страна. Неспазването на условията може да доведе до налагане на съдебни разпореждания, спиране на строителството или до това общинският съвет да извърши строителните работи самостоятелно и да начисли разходите на строителния предприемач с надбавка.
Често срещана грешка е пропускането на клаузи за „ипотекарния кредитор, влязъл във владение“. Те защитават кредиторите, като гарантират, че те не носят отговорност за задълженията, свързани с градоустройството, в случай че се наложи да си възвърнат владението върху терена, при условие че спазват определени протоколи. Без такива клаузи осигуряването на финансиране за строителството може да се окаже значително по-трудно.
Друг риск е свързан с формулировката на условията за задействане на плащанията. Ако дадено плащане се задейства при „започването на строителството“, дори незначителни дейности по разчистване на терена или изкопаване на траншеи биха могли юридически да ви задължат да платите незабавно стотици хиляди лири. Ние гарантираме, че определенията за „започване“ са внимателно формулирани, така че да позволяват извършването на подготвителни работи, без това да води до преждевременни плащания.
Допълнителни съображения: Раздел 106 за малки обекти
Макар че раздел 106 традиционно се свързва с мащабни строителни проекти, той може да окаже влияние и върху по-малки проекти, особено в определени зони като национални паркове или райони с изключителна природна красота (AONB). В тези чувствителни райони дори едно-единствено ново жилище може да изисква вноска за достъпни жилища или за опазване на околната среда.
За собственици на жилища и малки строителни предприемачи предлагаме стратегически съвети относно това дали едностранното задължение (UU) би било по-подходящо. UU е опростена версия на споразумението по раздел 106, което се предлага само от заявителя, без общинският съвет да е страна по него. Това може значително да ускори процеса за раздел 106, споразумение, разрешение за строеж при разглеждането на незначителни заявления, което води до намаляване на съдебните такси и административните срокове за изчакване.
Споразумения за промяна и освобождаване от задължения
Задълженията, свързани с градоустройството, не са непременно постоянни. Съгласно раздел 106А от Закона от 1990 г. може да се подаде заявление до местния орган за градоустройство (LPA) за промяна или отмяна на дадено задължение, ако то „вече не служи на полезна цел“ или ако предложената промяна би позволила то да изпълнява целта си също толкова добре. Това обикновено става актуално пет години след подписването на споразумението, макар че преговорите могат да се проведат и по-рано по взаимно съгласие.
Ако сте закупили сайт със съществуващ договор, който вече е остарял — може би поради промени в права за разрешено строителство или промени в условията на местния пазар — можем да ви съдействаме при подаването на заявление за официално освобождаване от задължения. Този процес изисква задълбочено разбиране за това как първоначалният баланс в планирането се е променил с течение на времето.
Често задавани въпроси
За всяко заявление за издаване на разрешение за строеж ли се изисква споразумение по раздел 106?
Не. Повечето незначителни заявления, като например малки пристройки към жилища или промени в предназначението на помещенията, не налагат прилагането на Раздел 106. Обикновено това се изисква за проекти, които създават нови жилищни единици или значителна търговска площ, когато има ясно изразено въздействие върху местната инфраструктура. Вашият консултант ще потвърди това по време на осъществимост на обекта оценка.
Мога ли да обжалвам изискване по раздел 106?
Не можете да обжалвате изискване по раздел 106 по същия начин, по който обжалвате отказ за издаване на разрешение за строителство. Въпреки това можете да откажете да подпишете споразумението, което вероятно ще доведе до отказ за издаване на разрешение за строителство, срещу който след това можете да подадете жалба пред Инспекцията по градоустройство. Като алтернатива можете да поискате промяна на споразумение, което е в сила от повече от пет години, чрез процедурата по раздел 106А.
Колко струва споразумението по раздел 106?
Разходите са от два вида. Първо, това са самите вноски (например 10 000 лири за местен парк). Второ, това са правните и административните такси. Обикновено от строителните предприемачи се изисква да покрият съдебните разходи на общинския съвет за изготвяне на споразумението, в допълнение към собствените си правни такси. Тези административни разходи могат да варират от 1 500 лири до над 10 000 лири, в зависимост от сложността на сделката.
Какво ще стане, ако не платя договорената сума?
Споразуменията по раздел 106 са правно обвързващи договори. Ако пропуснете краен срок за плащане, общинският съвет може да ви начисли лихва, да ви заведе в съда или дори да наложи съдебна заповед върху обекта, за да спре всички строителни работи. Изключително важно е да следите внимателно крайните срокове за плащане, след като раздел 106, споразумение, разрешение за строеж е внедрена.
Раздел 106 това ли е същото като жилища на достъпни цени?
Достъпното жилищно настаняване е един от най-често срещаните видове задължения, включени в споразумение по Раздел 106, но двете понятия не са синоними. Раздел 106 представлява правният инструмент; достъпното жилищно настаняване е конкретното изискване, което се изпълнява чрез този инструмент. Споразумението може да обхваща много други аспекти – от строителни работи по магистрали до програми за професионално обучение.
Мога ли да се позова на раздел 106, за да осигуря защита на собствената си инфраструктура?
Да. Понякога инвеститорите използват споразумения по раздел 106, за да гарантират, че общинският съвет ще приеме и ще поддържа новите пътища или канализационни мрежи, построени като част от проекта. Това осигурява дългосрочна сигурност както за инвеститора, така и за бъдещите обитатели на обекта, като гарантира, че новата инфраструктура отговаря на стандартите на местните власти.
В „Approved Planning“ разбираме, че успешното договаряне на споразумение по Раздел 106 често е последното препятствие в един дълъг и труден процес. Като служим за мост между вашите търговски цели и регулаторните изисквания на общинския съвет, ние гарантираме, че вашият проект не само ще бъде одобрен, но и ще бъде реализиран при условия, които защитават вашата инвестиция. Независимо дали имате работа със сложни съществени съображения или просто се нуждаете от ускорен процес на одобрение, нашият екип ви осигурява стратегическата информация, необходима за успеха.
За експертна помощ по вашия проект и за да се уверите, че се ориентирате раздел 106, споразумение, разрешение за строеж Не се колебайте – свържете се с нас още днес, за да обсъдим конкретните изисквания на вашия обект. Ние сме специализирани в превръщането на сложни предизвикателства в областта на планирането в успешни резултати при разработването.
