Оценка на жизнеспособността на плана

A оценка на осъществимостта на планирането е техническа финансова оценка, използвана в рамките на системата за планиране на Обединеното кралство, за да се определи дали даден предложен строителен проект е икономически осъществим. С нея се изчислява дали стойността, генерирана от даден терен, след като се отчетат всички разходи за строителство, хонорарите на специалистите и печалбата на строителния предприемач, е достатъчна за покриване на задължителните по закон вноски, като например средства за достъпни жилища и такси за инфраструктура.

Основни изводи

• Финансова основа: При оценките на жизнеспособността „остатъчната стойност на земята“ се сравнява с „референтната стойност на земята“, за да се установи осъществимостта на проекта.
• Спазване на политиките: Те са основният инструмент, използван за договаряне на намаления на задълженията по Раздел 106 или на изискванията за достъпни жилища, когато разходите са прекалено високи.
• Стандартизирана методология: Процесът се осъществява в съответствие с Професионалната декларация на RICS и насоките на Националната рамка за политиката в областта на планирането (NPPF).
• Изисквания за прозрачност: Повечето местни власти вече изискват тези доклади да бъдат публикувани, като изключенията са много малко и се отнасят до случаи, свързани с търговска конфиденциалност.
• Стратегическо време: Привличането на консултант още в началото на осъществимост на обекта този етап предотвратява придобиването на земя на цени, които правят застрояването невъзможно.
• Професионален опит: Тези оценки изискват участието на сертифицирани от RICS оценители и опитни консултанти по градоустройство, за да издържат на строгия контрол от страна на общинския съвет.

Какво представлява оценката на осъществимостта на проекта?

В контекста на строителството на недвижими имоти във Великобритания, а оценка на осъществимостта на планирането служи като мост между амбициозните цели на местните органи за градоустройство и икономическите реалности в строителния сектор. В същността си това е обективна проверка дали изискванията на разрешението за строеж — като например осигуряването на жилища на достъпни цени — биха направили завършването на даден проект финансово невъзможно.
Оценката се фокусира върху връзката между „брутната стойност на проекта“ (GDV) и общите разходи за реализиране на проекта. Ако разходите за разработване, включително разумна печалба за инвеститора, надвишават очакваните приходи, проектът се счита за нежизнеспособен при настоящите градоустройствени изисквания.

Местните власти използват тези документи, за да гарантират, че „съществените съображения“ относно даден терен са съгласувани с необходимостта от ползи за общността. Макар че основната цел на системата за планиране е да осигури устойчиво развитие, правителството признава, че прекомерно строгите изисквания не трябва да забавят изграждането на така необходимите жилища и търговски площи.

Основната формула за жизнеспособност

Въпреки че вътрешната динамика на един доклад е сложна, логиката му следва конкретна йерархична структура. За да разберем как един оценка на осъществимостта на планирането За да се разберат тези функции, е необходимо да се разбере методът на „остатъчната оценка“:

Брутна стойност на проекта (GDV) 
- Общи разходи по проекта (строителство, такси, финансиране) 
- Печалба на инвеститора 
= Остатъчна стойност на земята (RLV)

За да бъде даден проект счетен за жизнеспособен, Остатъчна стойност на земята (RLV) трябва да е равно или по-голямо от Референтна стойност на земята (BLV). Ако RLV падне под BLV, инвеститорът на практика губи пари, ако продължи с проекта, което дава основание за преговори относно условията на градоустройственото планиране.

Компонент	Описание	Стандартен еталон
Брутна стойност на проекта	Общата пазарна стойност на завършения жилищен комплекс.	Въз основа на сравними данни за продажбите на местно ниво.
Разходи за строителство	Пряко свързани разходи за строителството, включително материали и труд.	Тарифи на BCIS или оценки въз основа на търг.
Хонорари	Архитекти, геодезисти, консултанти по градоустройство и инженери.	Обикновено разходите за изграждане варират от 8% до 12%.
Печалба на разработчика	Доходността, необходима за оправдаване на риска, свързан с проекта.	Обикновено от 15% до 20% на база GDV или себестойност.
Референтна стойност на земята	Стойността на земята при настоящото ѝ предназначение, плюс надбавка.	Стойност на настоящото ползване (EUV) + премия.

Кога се изисква оценка на изпълнимостта на проекта?

Не всяко заявление изисква подробна финансова разбивка. Въпреки това, при по-големи жилищни проекти или сложни комплекси със смесено предназначение, оценка на осъществимостта на планирането става съществена част от плановата декларация. Обикновено препоръчваме тези оценки в следните случаи:

1. Договаряне на процентите за достъпни жилища

В повечето местни планове е заложена цел за достъпни жилища, която често варира от 20% до 50% от общия брой жилища. Ако специфични за дадения терен ограничения — като високи разходи за саниране или изисквания, свързани с културното наследство — правят тази цел недостижима, оценката предоставя необходимите доказателства за намаляване на този процент.

2. Оспорване на раздел 106 и вноските към CIL

Финансовите вноски за местна инфраструктура, образование и транспорт (раздел 106) или таксата за общинска инфраструктура (CIL) могат да бъдат значителни. Ако тези разходи, в съчетание с други „съществени съображения“, застрашават реализацията на проекта, докладът за жизнеспособност е единственият официален механизъм за искане на намаление.

3. Промяна на предназначението и неизползвани сгради

Преустройството на сграда, обявена за паметник на културата, или на бивш промишлен обект често е свързано с непредвидени разходи, свързани със структурата и околната среда. При подаване на заявление за промяна на предназначението е от ключово значение за получаването на одобрение да се докаже, че настоящото предназначение вече не е жизнеспособно и че предложеното предназначение изисква финансова гъвкавост.

4. Механизми за преглед на обекти с няколко фази

При по-големи строителни проекти, чието завършване отнема години, общинските съвети могат да наложат „прегледи на рентабилността в късен етап“. Те дават възможност на властите да осигурят повече финансиране, ако пазарната конюнктура се подобри по време на строителния период. Солидна първоначална оценка на осъществимостта на планирането поставя основата за тези бъдещи прегледи.

Методологията за определяне на референтната стойност на земята

Националното ръководство за планиране (PPG) съдържа ясни указания относно начина, по който трябва да се оценява земята с оглед на икономическата жизнеспособност на проекта. Подходът „Стойност на съществуващото ползване плюс“ (EUV+) е задължителният стандарт. Това не позволява на строителните предприемачи да плащат прекалено висока цена за земя въз основа на „стойността на очакванията“ и след това да използват тази висока покупна цена като аргумент, че не могат да си позволят да осигурят достъпни жилища.

Стойност на настоящото ползване (EUV)

Това е стойността на земята в настоящото ѝ състояние, като се приема, че тя ще продължи да се използва за настоящата ѝ цел (например като склад или офис с ниско ниво на използване). Тя не отчита евентуалното повишение на стойността, което би могло да доведе новото разрешение за застрояване.

Премията за собственици на земя

За да се стимулира собственикът на земя да я продаде, към EUV се добавя премия. Тази премия трябва да бъде достатъчно висока, за да насърчи продажбата, но не и толкова висока, че да погълне средствата, предназначени за инфраструктурата на общността. Типичната премия може да варира от 10% до 30%, макар че това зависи от конкретните обстоятелства на обекта.

Ние работим в тясно сътрудничество с клиентите по време на осъществимост на обекта етап, за да се гарантира, че цената, платена за земята, съответства на тези нормативни изисквания. Превишената цена за парцел не се приема като валидна причина за неизпълнение на задълженията по градоустройството.

Основни елементи на доклада за оценката

Професионалист оценка на осъществимостта на планирането изготвен от нашата фирма, е изчерпателен документ, който не оставя място за двусмислие. Той трябва да издържи проверката от страна на Районните оценителски служби (DVS) или на независими консултанти, наети от общинския съвет.

1. Анализ на приходите (GDV)

Предоставяме подробна разбивка на очакваните продажни цени за всеки тип имот. Тя се основава на актуални цени на „продадени“ сходни имоти в непосредствена близост. Що се отнася до търговските обекти, анализираме доходността и пазарните наеми, за да гарантираме, че оценката се основава на актуални икономически данни.

2. Подробни разчетни разходи

Строителните разходи никога не се „оценяват приблизително“. Ние използваме данни от Службата за информация за строителните разходи (BCIS) на RICS, коригирани според конкретното местоположение и качеството на архитектурния проект. Включваме също така „извънредни разходи“, като например:

• Саниране на замърсени терени и стабилизиране на почвата.
• Разрушаване на съществуващи съоръжения.
• Археологически проучвания.
• Модернизиране на комуналните връзки и подстанциите.
• Специализирани материали, необходими за спазване на изискванията за опазване на културното наследство.

3. Финансови разходи и разходи за поддръжка

Развитието е свързано със значителен дълг. Ние отчитаме лихвените проценти, таксите за сключване на договори и „цената на парите“ за целия срок на проекта — от началната осъществимост на обекта процесът от началото до окончателната продажба на последния обект.

4. Хонорари и маркетинг

За успешното реализиране на проекта е необходим екип от експерти. В бюджета са предвидени средства за архитекти, консултанти по планиране, инженери-конструктори и правни такси. Освен това в окончателната калкулация са включени разходите за маркетинг, комисионните на агенциите за недвижими имоти и обзавеждането на демонстрационните апартаменти.

Ролята на печалбата на строителните предприемачи

Често срещано погрешно схващане е, че печалбата на строителя е нещо допълнително. В един оценка на осъществимостта на планирането, разумната печалба се счита за фиксиран разход по разработката. Без гарантирана възвръщаемост кредиторите няма да предоставят необходимото финансиране и проектът няма да бъде реализиран.

Стандартният диапазон на печалбата на строителния предприемач във Великобритания обикновено е от 15% до 20% от брутната стойност на проекта. За елементи с по-нисък риск, като например предоставянето на жилища на достъпни цени на регистриран доставчик, маржът на печалбата може да бъде по-нисък (обикновено около 6%). Ние договаряме тези маржове въз основа на конкретния рисков профил на вашия проект.

Значението на прозрачността и обществения контрол

От 2019 г. правителството е наложило изискването, че оценки на жизнеспособността на проектите трябва да бъде изготвен по принципа на „отворената книга“. Това означава, че докладът ще бъде публикуван на портала за градоустройство на местната власт, където обществеността ще може да го разгледа.

Макар че някои финансови данни могат да бъдат редактирани, ако се докаже, че са търговски чувствителни, „Обобщението“ трябва да остане публично достъпно. Тази промяна постави акцент върху точността. Ако цифрите ви бъдат счетени за нереалистични или изкуствено завишени, това може да доведе до значително увреждане на репутацията ви и до незабавен отказ на заявлението.

Обработка на редактираните части

Ние гарантираме, че чувствителната информация — като например конкретни договори за покупка на земя или патентовани бизнес модели — се третира с необходимото внимание. Въпреки това предупреждаваме всички клиенти, че „тежестта на доказване“ по отношение на поверителността е голяма. Нашите доклади се изготвят с оглед на тази прозрачност, като се гарантира, че те са убедителни за съвета и същевременно защитават вашите основни интереси.

Често срещани предизвикателства при преговорите за жизнеспособност

Пътят към успеха оценка на осъществимостта на планирането рядко протича без препятствия. Местните власти са под огромен натиск да изпълнят целите за достъпни жилища и естествено могат да се отнасят скептично към твърдението на инвеститора, че даден проект е нерентабилен.

• Капанът „Платена цена“: Общините няма да вземат предвид действителната цена, която сте платили за земята, ако тя надвишава референтната стойност на земята. Те разглеждат това като търговски риск, поет от застройчика, а не като проблем, свързан с градоустройството.
• Спор относно тарифите на BCIS: Често възникват разногласия относно това, кой индекс на строителните разходи да се използва. Ние предоставяме солидни обосновки, когато разходите по вашия проект надхвърлят стандартните медианни стойности.
• Оптимистични оценки на продажбите: Служителите от отдела по планиране може да твърдят, че вашата GDV е твърде ниска, като посочат, че растежът на пазара ще направи обекта рентабилен до момента на неговото изграждане.
• Спорове относно необичайни разходи: Това, което един предприемач счита за „необичаен“ разход, общинският съвет може да счете за „стандартен“ риск, свързан с проекта. Ние използваме технически доклади, за да докажем необходимостта от всеки разход.

Стратегическото предимство на ранната оценка

Да се изчака отказът на заявлението за разрешение за строеж, за да се прецени жизнеспособността на проекта, е тактическа грешка. Най-успешните строителни предприемачи интегрират оценка на осъществимостта на планирането в първоначалното им осъществимост на обекта и процеса на проектиране. Този проактивен подход предлага няколко предимства:

1. Оптимизация на проекта: Ако първоначалната рентабилност изглежда ниска, можем да сътрудничим с вашите архитекти, за да коригираме състава на жилищните единици или гъстотата на застрояване с цел подобряване на общата стойност на проекта (GDV) преди подаването на заявлението.
2. Преговорни предимства: Когато започнете преговорите с доклад, в който разходите са изчислени в пълна степен, това ви поставя в силна позиция. Това показва, че сте професионалист, който разбира ограниченията на обекта.
3. Намаляване на риска: Познаването на прага на рентабилност на даден проект ви позволява да се откажете от проекти, които математически са обречени на провал, като по този начин спестявате години наред изгубени усилия и значителен капитал.
4. Скорост на одобрение: Като разгледате въпроса за жизнеспособността още в самото начало, ще избегнете продължителните забавяния, които възникват, когато общинският съвет поиска тази информация в средата на периода за вземане на решение.

Ние служим като ключова връзка между вашата архитектурна визия и строгите финансови изисквания на системата за планиране. Нашата цел е да гарантираме, че проектът ви не само ще бъде одобрен, но и ще може да бъде реализиран по рентабилен начин.

Връзката със споразуменията по раздел 106

Споразумението по раздел 106 е правно обвързващ документ, който придружава разрешението за строителство. В него се посочват конкретните задължения, които строителният предприемач трябва да изпълни. А оценка на осъществимостта на планирането е основният инструмент, използван за определяне на условията на този договор.

Ако успеем да докажем, че даден обект не може да поеме пълния набор от задължения, споразумението по раздел 106 ще бъде изготвено така, че да отразява намалените изисквания. Това може да включва „каскаден“ механизъм, при който нивото на достъпното жилищно строителство е обвързано с действителните резултати на проекта след започването на строителството.

Нашият професионален опит гарантира, че формулировките в тези споразумения са прецизни. Ние ви предпазваме от „необосновани“ искания от страна на местните власти, които надхвърлят необходимото, за да бъде проектът приемлив от гледна точка на градоустройството.

Често задавани въпроси

Оценката на жизнеспособността гарантира ли намаляване на броя на достъпните жилища?

Не, това не гарантира намаление, но предоставя правните и финансовите доказателства, необходими на общинския съвет, за да разгледа такава възможност. Решението зависи от оценката на общинския съвет на предоставените от вас доказателства. Въпреки това, професионално изготвено оценка на осъществимостта на планирането значително увеличава вероятността за благоприятен изход, като доказва, че в противен случай проектът няма да бъде реализиран.

Каква е разликата между жизнеспособност и осъществимост?

Макар че често се използват като синоними, терминът „изпълнимост“ обикновено се отнася до физическата и практическата възможност за строителство на даден обект (например достъп, топография и политика за градоустройство). Терминът „жизнеспособност“ се отнася конкретно до финансовата осъществимост на проекта, като акцентът е върху маржовете на печалба и загуба след покриване на всички разходи и задължения.

Колко време отнема изготвянето на доклад за жизнеспособност?

Подготовката на цялостна оценка обикновено отнема от 3 до 6 седмици. Този срок зависи от наличието на данни за разходите, предоставени от оценителите, и от сложността на предложената схема. Препоръчваме този процес да започне възможно най-рано в осъществимост на обекта етап.

Мога ли да подам заявление за оценка на осъществимостта на малка пристройка към жилищна сграда?

Това рядко се налага при малки жилищни разширения, тъй като тези проекти обикновено не изискват осигуряване на достъпни жилища или значителни вноски за инфраструктура. Тези оценки се използват предимно за „големи строителни проекти“ — обикновено такива, включващи 10 или повече жилища или големи търговски площи.

Ще наеме ли общинският съвет собствен геодезист, който да провери доклада?

Да, повечето местни власти назначават независим оценител (често от DVS или частна фирма), който да прегледа вашия оценка на осъществимостта на планирането. Разходите за този независим преглед обикновено се поемат от заявителя. Ние координираме диалога с тези експерти, за да защитим Вашата позиция и да постигнем съгласие относно цифрите.

Какво ще стане, ако пазарът се промени по време на процеса на планиране?

При значителна промяна на пазара (например при рязко покачване на строителните разходи или спад в цените на жилищата) оценката може да бъде актуализирана. Често използваме „анализ на чувствителността“ в нашите доклади, за да покажем как би се променила жизнеспособността на проекта при различни икономически сценарии.

Възможно ли е да се обжалва решение, основано на жизнеспособността?

Да. Ако общинският съвет отхвърли заявление за издаване на разрешение за строеж, защото не можете да изпълните изцяло изискванията за финансово участие, и вашето оценка на осъществимостта на планирането ако докажете, че тези изисквания са необосновани, можете да подадете жалба до Инспекцията по планиране. След това инспекторът ще извърши подробен преглед на предоставените финансови доказателства.

Сложността на системата за планиране в Обединеното кралство изисква висока степен на техническа прецизност. В „Approved Planning“ се гордеем с това, че сме нещо повече от обикновени консултанти – ние сме стратегически партньори в процеса на развитие на вашия проект. Чрез съчетаването на задълбочени познания в бранша с прецизен подход към финансовото моделиране гарантираме, че вашите цели за развитие ще бъдат постигнати при необходимата правна и процедурна сигурност.