Как да избегнете лиценза за HMO
Управлението на портфейл от имоти изисква стратегически подход към спазването на нормативните изисквания, особено когато става въпрос за жилища с много наематели (HMO). Изискванията за лицензиране, регулирани от местните власти, могат да наложат значителна административна тежест, високи такси и строги стандарти за безопасност на наемодателите. Разбирането на Как да се избегне лицензът за HMO Изискванията включват преценка на правните прагове, които водят до задължително или дискреционно лицензиране съгласно Закона за жилищното настаняване от 2004 г.
За много инвеститори целта е да се осигури висококачествено жилищно настаняване, като същевременно се избегне попадането в обхвата на сложни схеми за лицензиране. Това често се постига чрез регулиране на нивата на заетост, промяна на демографския състав на наемателите или използване на конкретни изключения, предвидени в законодателството. В Одобрено планиране, ние подпомагаме клиентите при провеждането на оценки на осъществимостта за да определят най-ефективното и съобразено с изискванията използване на имотните си активи.
Разликата между имот, за който се изисква лиценз, и такъв, за който не се изисква, често се състои в това дали има само един наемател или в конкретната структура на договора за наем. Чрез щателно планиране на „промяната на предназначението“ и разбиране на права за разрешено строителство, наемодателите могат да поддържат рентабилни доходи от наем, без да понасят разходите, свързани със статута на лицензирано жилище за съвместно настаняване (HMO). Настоящото ръководство разглежда правните рамки и практическите методи за постигане на тази цел.
Основни изводи
- Ограничения за заетост: Най-прякият начин е броят на членовете на домакинството да се ограничи до по-малко от пет души (за задължително лицензиране) или до по-малко от три души (за малки жилища за съвместно настаняване).
- Sui Generis срещу C4: Разбирането на категорията на вашия имот по отношение на градоустройството ви помага да се съобразите с правните изисквания за ползването му.
- Категории, които са изключени: Някои случаи, като например имоти, обитавани от наемодател, който е местен жител, и до двама наематели, са освободени от изискването за лицензиране като HMO.
- Раздел 257 – Организации за здравно обслужване (HMO): Сградите, преустроени в самостоятелни апартаменти, които не отговарят на Строителните норми от 1991 г., могат да бъдат класифицирани като жилища с много наематели (HMO), но изискванията за лицензиране варират в зависимост от местните власти.
- Професионални съвети: Използвайки професионално градоустройство Консултантските услуги гарантират, че вашата стратегия за управление на имоти е в съответствие с местната и националната политика.
Определяне на прага за лицензиране на HMO
В Англия и Уелс даден имот се счита за HMO, ако в него живеят трима или повече души от повече от едно домакинство, които ползват съвместно общи помещения като кухня или баня. Въпреки това не всички HMO изискват лиценз. А задължителна лицензия се изисква на територията на цяла Англия, ако имотът е обитаван от пет или повече души състоящи се от две или повече домакинства.
Освен задължителното лицензиране на национално равнище, местните власти могат да въведат Допълнително лицензиране (за по-малки здравни организации с 3 или 4 души) или Селективно лицензиране (което може да се отнася за всички частни имоти, отдадени под наем в даден район). За да се разбере наистина как да се избегнат задълженията, свързани с лицензирането на жилища с много наематели (HMO), първо трябва да се установи коя категория лицензиране е в сила в района на конкретната местна власт.
| Тип лиценз | Праг на заетост | Обхват |
|---|---|---|
| Задължителна лицензия за здравно осигурителна организация (HMO) | 5 или повече души (2 или повече домакинства) | Национално (за цяла Англия) |
| Допълнителен лиценз за HMO | 3 или 4 души (2 или повече домакинства) | Дискреционни правомощия на местните власти |
| Селективен лиценз | 1 или повече души (в което и да е домакинство) | Определени местни райони |
Правилото за „петте души“
Основният фактор, налагащ задължително получаване на лиценз по HMO, е наличието на пет или повече отделни наематели. Често съветваме строителните предприемачи, че намаляването на максималния брой наематели до четирима е най-ефективният начин да се избегне задължителният национален лиценз. Макар това да може леко да намали брутния доход от наем, спестяването на таксите за лицензиране и разходите за задължителните подобрения в пожарната безопасност често води до по-добра нетна финансова позиция.
Важно е да се отбележи, че под „домакинство“ се разбират членовете на едно и също семейство или двойки, които живеят заедно. Група от пет приятели представлява пет домакинства, докато семейство от пет души представлява едно домакинство. Разбирането на тези определения е от съществено значение при подбора на потенциални наематели, за да се гарантира, че имотът остава изключен от изискванията за лицензиране.
Практически стратегии за избягване на лицензирането от HMO
1. Въвеждане на ограничения за броя на хората в помещенията
Най-сигурният начин да се избегне задължението за лицензиране е да се ограничи броят на наемателите, посочен в договора за наем. Ако имотът се намира в район, в който не се прилага „допълнително лицензиране“, ограничаването на броя на наемателите до четирима или по-малко души гарантира, че няма да попаднете под режима на задължително лицензиране.
Препоръчваме ясно да се определи максималният брой на разрешените обитатели в Договор за наем с гарантиран краткосрочен срок (AST). Също така е от жизненоважно значение да се извършват редовни проверки, за да се гарантира, че наемателите не са поканили допълнителни дългосрочни „гости“, които биха могли неволно да превърнат имота в обект, подлежащ на лицензиране, като по този начин изложат наемодателя на тежки глоби.
2. Изключението за наемодатели, живеещи в имота
Съгласно Приложение 14 към Закона за жилищното настаняване от 2004 г. даден имот не се счита за жилище с много наематели (HMO) за целите на лицензирането, ако в него живее собственикът (наемодател, който живее в имота) и до два лица, които нямат родствена връзка (наематели). Това е често срещана стратегия сред собствениците на жилища, които искат да генерират доходи от свободни стаи, без да предизвикват регулаторния контрол, свързан с професионалните жилища за съвместно настаняване (HMO).
Ако наемодателят, който живее в имота, управлява трима или повече наематели, имотът може да бъде класифициран като HMO и е възможно да се изисква лиценз, ако в района се прилагат местни „допълнителни изисквания за лицензиране“. Като фирма ние можем да предоставим индивидуални решения за собствениците на жилища, за да се уверят, че условията на съжителство не нарушават местните закони за градоустройството или жилищното строителство.
3. Използване на договори за наем за едно домакинство
Лицензирането на HMO се основава на концепцията за „няколко домакинства“. Ако отдавате имота си под наем на едно семейство, независимо от броя на членовете му, това не се счита за HMO и не се изисква лиценз (освен ако имотът не попада в обхвата на схемата за селективно лицензиране).
Това включва семейни двойки или двойки, живеещи на съжителство, братя и сестри, родители и деца. При големи имоти, които физически могат да настанят много хора, насочването към пазара на „семейни наеми“ е технически обоснован начин да се избегнат сложностите, свързани с разпоредбите за HMO, като същевременно се запази статутът на имота като жилищен.
Разрешение за строеж срещу лицензиране на жилища за съвместно ползване (HMO)
Често срещано погрешно схващане в областта на строителството и развитието на недвижими имоти е, че разрешение за планиране и Лицензиране на здравноосигурителни организации (HMO) са еднакви. Те се регулират от два различни законодателни акта: Законът за градоустройството и териториалното планиране от 1990 г. и Законът за жилищното строителство от 2004 г.
За да успеете да се ориентирате как да избегнете изискванията за лиценз от HMO, трябва да разберете как тези две системи взаимодействат. Дори ако даден имот не изисква лиценз от отдела по жилищно строителство, все пак може да се наложи да се получи разрешение за „промяна на предназначението“, ако той се намира в рамките на Член 4 Насоки област.
Член 4: Указания
Много местни власти са отменили „правата за разрешено строителство“, които обикновено позволяват преустройството на къща (клас C3) в малък дом за съвместно настаняване (клас C4) без подаване на пълна заявка за градоустройствено разрешение. В тези райони дори за дом за съвместно настаняване с трима обитатели се изисква подаване на официална заявка за градоустройствено разрешение.
Ние умело се справяме с тези ограничения, като подготвяме Сертификат за законосъобразност подаване на заявления за доказване на настоящото предназначение на имота или кандидатстване за пълно разрешение, когато доказателствата сочат благоприятен изход. Запазването на класификацията C3 (еднофамилна жилищна сграда) е най-ефективният начин да се избегнат както лицензирането като HMO, така и сложните пречки, свързани с градоустройството.
Раздел 257 – Организации за здравно обслужване (HMO)
„HMO по раздел 257“ означава сграда, преустроена в самостоятелни апартаменти, при което преустройството не отговаря на стандартите на Строителни норми от 1991 г. а повече от една трета от апартаментите се отдават под наем с краткосрочни договори.
Тези сгради могат да се окажат „капан“ за невнимателните строителни предприемачи. Дори ако всеки апартамент се отдава под наем на едно лице, цялата сграда може да бъде класифицирана като HMO. За да се избегне това, собствениците трябва да се уверят, че преустройствата отговарят напълно на съвременните строителни норми или са организирани така, че по-голямата част от жилищата да се обитават от собствениците им.
Рисковете от неспазване на изискванията
Макар че целта е да узаконите стратегията си за избягване на лицензирането, е изключително важно да разберете колко тежки са санкциите за липса на лиценз за имот, който отговаря на критериите. „Гражданската санкция“ за експлоатация на HMO без лиценз може да достигне £30,000 за всяко нарушение. Местните власти проявяват все по-голяма инициативност при установяването на имоти без лиценз, като използват данни за общинския данък и регистрите на избирателите.
Освен това наемателите на жилища, които не разполагат с лиценз за HMO, могат да подадат заявление за Разпореждане за изплащане на наем (RRO), което може да принуди наемодателя да възстанови наем за период до 12 месеца. На практика финансовата полза от избягването на лиценза се неутрализира напълно от едно-единствено принудително действие. Това подчертава необходимостта от „технически обосновани“ съвети от консултантска фирма, която разбира както законодателството в областта на градоустройството, така и това в областта на жилищното строителство.
Често срещани грешки, които трябва да се избягват:
- Недоразумения относно съсобствеността: Може да си мислите, че „съвместното владение“ се счита за едно домакинство. Това обаче не е така; от значение е връзката между отделните лица.
- Пренебрегване на местните схеми: Фокусира се единствено върху националното правило за „5 души“, като се пренебрегва местното „допълнително лицензиране“ за домакинства от 3 души.
- Неконтролирано преотдаване под наем: Да се позволи на наемателя да „отдаде под наем стая“ на приятел, което може неочаквано да доведе до превишаване на прага на заетостта.
- Неизвършване на актуализация: Не се проверява дали в района е въведена нова схема за селективно лицензиране.
Ръководство стъпка по стъпка: Оценка на стратегията ви за управление на имоти
За да прецените дали можете успешно да приложите стратегия за избягване на задълженията, свързани с лиценза за HMO, ви препоръчваме следния логичен работен процес:
Етап 1: Проучване на местните власти
Проверете уебсайта на вашия местен орган по устройствено планиране (LPA), за да установите дали има някакви Селективно лицензиране или Допълнително лицензиране съществуващи програми. Тези програми често са с ограничена продължителност (обикновено 5 години), но могат да бъдат подновявани. Ако те са в сила, дори за стандартен имот под наем или съвместно ползване на жилище от 3 души може да се изисква лиценз.
Етап 2: Проверка на заетостта
Проучете профила на настоящия или потенциалния си наемател. Може ли имотът да бъде отдаден под наем на едно семейство? Ако не, може ли броят на съжителстващите лица да бъде ограничен до ниво под прага, при който се изисква лиценз? Например, ако местният праг за лицензиране е пет души, ограничаването на броя на наемателите до четирима ще позволи да се избегне изискването за задължителен лиценз.
Етап 3: Оценка на физическите свойства
Установете дали имотът попада под разпоредбите на раздел 257 за жилищни кооперации (HMO). Ако сградата е преустроена в апартаменти, проверете датата на строителните работи и сертификата за завършване съгласно Строителните норми. Ако преустройството е съвременно (след 1991 г.), обикновено имотът не попада под разпоредбите на раздел 257.
Етап 4: Професионална консултация
Свържете се с професионална консултантска фирма като Одобрено планиране. Можем да предоставим оценка на изпълнимостта на обекта което разглежда историята на градоустройственото планиране и гъстотата на застрояване в района. Това гарантира, че опитът ви да избегнете получаването на разрешение няма неволно да доведе до нарушение на градоустройствените разпоредби или до „Уведомление за намерение“ за налагане на административна глоба.
Стратегически алтернативи на традиционните здравни организации (HMO)
За инвеститорите, които търсят висока доходност без тежестта, свързана с лицензирането от HMO, съществуват няколко алтернативни модела. Тези модели са насочени към жилища с по-високо качество или към конкретни пазарни ниши, които не попадат в стандартното определение за „къща за съжителство“.
Специализирано жилищно настаняване с подкрепа
Някои форми на социално или подпомагано жилищно настаняване, при които на обитателите се предоставя грижа, могат да попадат в обхвата на различни нормативни уредби. Това обаче е изключително техническа област, в която националната политика често се актуализира. Използването на индивидуални решения адаптираните към нуждите на местната власт често могат да ускорят процеса на одобрение.
Настаняване с обслужване (SA)
Краткосрочните наеми или жилищните единици с обслужване често се третират по различен начин от дългосрочните жилищни наеми. Въпреки че престоят е краткосрочен, имотът може да не попада в обхвата на лицензирането за жилища с много наематели (HMO). Имайте предвид обаче, че много общини вече изискват Промяна на предназначението от C3 на C5 (краткосрочно отдаване под наем) в някои региони, като например Лондон. Ние помагаме на наемодателите да се ориентират в тези специфични архитектурни и градоустройствени подробности, за да се спазват законовите изисквания.
Стратегията „Премиум“ с четири спални
Вместо да натъпкват шест или седем спални в един имот, за да увеличат максимално брутния наем, много успешни строителни предприемачи се фокусират върху четири луксозни стаи със собствени бани. Като се насочи към професионални наематели в по-висок ценови диапазон, собственикът често може да постигне същата нетна печалба като при по-голям имот за съвместно настаняване (HMO), като същевременно напълно избегне задължителното лицензиране за 5 души и свързаното с това износване, характерно за живот в условия на по-голяма гъстота на населението.
Обобщение на изключенията от лицензирането
Познаването на конкретните правни изключения е в основата на всеки план за това как да се избегнат изискванията за лиценз за HMO. Тези изключения са уредени в Закона от 2004 г. и предлагат ясни начини за действие по отношение на конкретни видове имоти.
| Категория на освобождаване | Правна основа | Критерии |
|---|---|---|
| Едночленни домакинства | Общо изключение | Семейства, брачни двойки и двойки, живеещи на съжителство. |
| Наемодатели, които живеят в имота | Приложение 14 | Собственикът живее там + максимум 2 наематели. |
| Социално жилищно настаняване | Регистрирани доставчици | Имоти, управлявани от жилищни асоциации. |
| Студентски общежития | Образователни институции | Управлява се от университет/колеж. |
| Домове за стари хора | Регулиран сектор | Болници и регистрирани заведения за грижи. |
Управление на прехода след прекратяване на лицензирането
Ако в момента притежавате лицензирано жилище за съвместно настаняване (HMO) и желаете да преминете към статут на нелицензирано жилище, трябва да подходите изключително внимателно по отношение на времето. Самият факт, че наемателят напусне жилището, не води автоматично до отмяна на задълженията по лиценза, ако имотът все още се „представя“ като HMO.
Трябва да се свържете с местния отдел по жилищни въпроси, за да ги уведомите, че броят на обитателите е спаднал под праговата стойност и че не възнамерявате да отдадете стаята под наем отново. Този процес трябва да бъде документиран, за да се предпазите от бъдещи проверки. Често съветваме клиентите си да използват този преходен период, за да подадат заявление за Сертификат за законосъобразност с цел новото предназначение да гарантира дългосрочния статут на имота в плана за застрояване.
Архитектурни съображения
При преустройството на имот с цел избягване на лицензиране като HMO архитектурното разпределение играе ключова роля. Премахването на кухня или „извеждането от експлоатация“ на излишните бани понякога може да помогне за прекласифицирането на сградата.
Нашият архитектурен екип предлага технически чертежи които отразяват предвиденото предназначение на имота. Чрез ясното определяне на помещенията като „домашни офиси“ или „трапезарии“, а не като спални в официалните планове, ние осигуряваме „технически обоснована“ основа за избягване на класификацията като HMO още на етапа на планиране.
Осигуряване на дългосрочна стабилност на инвестицията ви
Нормативната среда в сектора на недвижимите имоти във Великобритания се променя постоянно. Имот, който днес е освободен от лицензиране, утре може да попадне под режима на „селективно лицензиране“. За да намалят тези рискове, наемодателите трябва да се информират за заседанията на кабинетите на местните съвети, на които се предлагат нови схеми за лицензиране.
Работа с доставчик на цялостни услуги от начало до край Услугата „Approved Planning“ ви позволява да погледнете отвъд непосредствения хоризонт. Ние следим промените в националната и местната политика, за да гарантираме, че вашият портфейл остава в съответствие с изискванията и запазва рентабилността си при промени в бюрократичната среда. Защитата на интересите в системата за планиране не се свежда само до получаване на одобрение; тя е свързана с намаляване на риска и запазване на стойността на активите.
Често задавани въпроси
Счита ли се съвместното наемане за едно домакинство, което позволява да се избегне изискването за лиценз?
Не. За целите на лицензирането на жилищни организации (HMO) правната структура на наемното правоотношение (например договор за наем „съвместно и солидарно“) няма значение. Важно е биологична или социална връзка между наемателите. Ако пет приятели, които не са роднини, подпишат един-единствен договор за съвместно наемане, имотът остава задължително подлежащ на лицензиране като жилище за съвместно ползване (HMO), тъй като те представляват пет отделни домакинства, които споделят общите помещения.
Мога ли да избегна издаването на лиценз, като заключа спалнята?
Самото заключване на вратата рядко е достатъчно, ако имотът има капацитет за пет или повече души и се предлага на пазара като такъв. Въпреки това, ако спалнята е преустроена трайно за друга цел (например като кабинет или гардеробна) и договорът за наем строго ограничава броя на обитателите, можете законно да избегнете изискването за лиценз. Местната власт трябва да бъде убедена, че стаята не се използва за нощувка.
Счита ли се Airbnb за HMO?
По принцип краткосрочните ваканционни наеми не се считат за жилища с много наематели (HMO) съгласно Закона за жилищното настаняване от 2004 г., тъй като наемателите не използват имота като „единствено или основно местожителство“. Въпреки това, ако имотът се отдава под наем за краткосрочен период, но наемателите в крайна сметка останат в него в продължение на няколко месеца, това би могло потенциално да надхвърли прага. Освен това много общински съвети въвеждат специфични регулаторни мерки за краткосрочното отдаване под наем, които отразяват строгостта на лицензирането на HMO.
Каква е разликата между лиценз за HMO и предназначение „C4“ съгласно градоустройствения план?
Това е съществена разлика. Едно Лиценз за HMO е разрешение от Отдела по жилищно строителство на общинския съвет, което гарантира, че сградата е безопасна за многобройни обитатели. Предназначение по плана за застрояване – клас C4 това е определение на Отдела по градоустройство относно законното използване на земята. Възможно е да ви е необходимо разрешение за строеж, но не и лиценз, или пък лиценз, но не и разрешение за строеж. В повечето случаи ще трябва да проверите и двете, за да се уверите, че всичко е в пълно съответствие с изискванията.
Каква глоба може да ми бъде наложена за липса на лиценз за здравно осигуряване (HMO)?
Финансовите рискове са значителни. Административните санкции могат да достигнат 30 000 лири за всяко нарушение, а наказателното преследване може да доведе до глоби в неограничен размер. Освен това липсата на задължителна лицензия прави невъзможно връчването на валидно предизвестие за изселване съгласно член 21, което на практика осигурява на наемателите неограничена сигурност на наемането до разрешаването на въпроса с лицензирането.
Трябва ли ми разрешение, ако живея с трима приятели?
Това зависи изцяло от местните власти. Тъй като става въпрос за четирима души от повече от едно домакинство, не ви е необходимо Задължително лиценз (за който са необходими 5 души). Ако обаче местният ви общински съвет има Допълнително лицензиране При наличието на такава схема вероятно ще ви е необходим лиценз. Ако сте собственик и живеете там само с двама приятели, сте освободени от това изискване съгласно правилото за „наемодател-жител“.
Може ли статутът по „раздел 257“ да бъде отменен?
Да, чрез модернизиране на сградата, за да отговаря на Строителни норми от 1991 г. стандарти (или съвременни еквиваленти). Това обикновено включва значителни работи по пожарна безопасност, звукоизолация и конструктивни оценки. След като Строителният контрол издаде удостоверение за завършване, имотът вече не може да бъде класифициран като HMO съгласно раздел 257. Ние можем да ви съдействаме с архитектурните чертежи и заявленията, необходими за подобни модернизации.
За експертна помощ при управлението на нормативния статус на вашия имот или за да разгледате индивидуални решения За следващия ви проект се свържете с екипа на Одобрено планиране. Ние се стремим да ви предоставим необходимата подкрепа и техническа експертиза, за да улесним постигането на успех на пазара на недвижими имоти във Великобритания.
