Acordul conform secțiunii 106 – Autorizație de construire
Pentru a se orienta în complexitatea sistemului de urbanism din Regatul Unit este necesară o înțelegere aprofundată a modului în care autoritățile locale găsesc un echilibru între nevoile de dezvoltare și infrastructura comunitară. Un mecanism esențial în acest proces îl reprezintă instrumentul juridic cunoscut sub denumirea de „obligație de urbanism”, care constituie adesea o condiție prealabilă pentru obținerea acordul prevăzut la articolul 106 privind autorizația de construire. Aceste acorduri sunt contracte cu caracter juridic obligatoriu încheiate între dezvoltatori și autoritățile locale de urbanism (LPA), menite să atenueze impactul unui nou proiect de dezvoltare asupra zonei locale.
Atât pentru dezvoltatorii profesioniști, cât și pentru proprietarii de locuințe, aceste acorduri reprezintă o punte de legătură între viziunea arhitecturală conceptuală și realitatea obținerii aprobărilor de reglementare. Fără un acord negociat corespunzător, un proiect care, în rest, respectă reglementările, poate fi respins pe motivul unor măsuri insuficiente de atenuare a impactului asupra infrastructurii. La Approved Planning, oferim precizia tehnică necesară pentru a ne asigura că aceste obligații sunt echitabile, transparente și aliniate la obiectivele dumneavoastră privind fezabilitatea amplasamentului.
Principalele concluzii
- Cadrul juridic: Acordurile prevăzute la articolul 106 sunt încheiate în temeiul Legii privind amenajarea teritoriului din 1990, pentru a asigura conformitatea proiectelor de dezvoltare cu normele de urbanism.
- Instrument de atenuare: Acestea sunt utilizate pentru a contracara impactul dezvoltării, cum ar fi presiunea tot mai mare asupra școlilor, drumurilor sau sistemului de sănătate.
- Condiții negociabile: Obligațiile trebuie să îndeplinească trei criterii juridice: necesitatea, legătura directă cu proiectul de dezvoltare și proporționalitatea.
- Locuințe la prețuri accesibile: Aceasta este una dintre cele mai frecvente cerințe prevăzute într-un acord în temeiul Secțiunii 106 pentru proiectele rezidențiale.
- Sarcini funciare: Aceste acorduri sunt legate de teren, nu de proprietar, ceea ce înseamnă că se transferă către orice cumpărători ulteriori ai terenului.
- Evaluări de viabilitate: În cazul în care costurile unui acord fac ca un proiect să devină nefezabil, se poate recurge la o evaluare profesională a viabilității pentru a renegocia condițiile.
Ce este un acord în temeiul secțiunii 106?
Un acord în temeiul secțiunii 106 este un contract juridic privat încheiat între o autoritate locală și un dezvoltator imobiliar, în temeiul secțiunii 106 din Legea privind amenajarea teritoriului din 1990. Scopul său este de a face ca o propunere de dezvoltare să fie acceptabilă din punct de vedere urbanistic, prin asigurarea unor contribuții sau restricții care nu ar putea fi obținute prin intermediul condițiilor standard de urbanism.
Obiectivele principale ale obligațiilor de planificare
- Restricționarea utilizării terenurilor într-un anumit mod.
- Care impune desfășurarea unor operațiuni sau activități specifice pe teren.
- Impunerea unei modalități specifice de utilizare a terenului.
- Să se impună plata unor sume de bani către autoritatea locală de urbanism.
| Caracteristică | Condiții de planificare | Acordurile prevăzute la articolul 106 |
|---|---|---|
| Temeiul juridic | Secțiunea 70/72 din Legea din 1990 | Articolul 106 din Legea din 1990 |
| Mecanism | Impus de LPA în urma aprobării | Contract negociat, semnat de toate părțile |
| Situații financiare | Nu poate fi utilizat pentru plăți financiare | Metoda principală de asigurare a contribuțiilor financiare |
| Domeniul de aplicare | Trebuie să se refere strict la structura/designul site-ului | Poate răspunde nevoilor legate de infrastructura externă și de natură socială |
Cele trei criterii juridice privind obligațiile de urbanism
Pentru ca o autoritate locală să poată solicita în mod valabil un acordul prevăzut la articolul 106 privind autorizația de construire Pentru a fi considerată o cerință, obligația trebuie să îndeplinească criteriile legale prevăzute în Regulamentul 122 din Regulamentele din 2010 privind taxa comunitară pentru infrastructură (CIL). Aceste criterii garantează că dezvoltatorii nu sunt împovărați în mod nedrept cu costuri care nu au legătură cu proiectul lor specific.
În primul rând, obligația trebuie să fie necesar pentru ca proiectul să fie acceptabil din punct de vedere urbanistic. Aceasta înseamnă că, în absența acordului, cererea ar fi probabil respinsă, deoarece ar pune o presiune inacceptabilă asupra resurselor locale. Analizăm cu atenție prevederile planului local de amenajare pentru a ne asigura că cerințele consiliului nu depășesc acest prag al „necesității”.
În al doilea rând, cerința trebuie să fie în strânsă legătură cu dezvoltarea. Un consiliu local nu poate solicita finanțare pentru o bibliotecă situată într-o altă zonă a districtului dacă noii locuitori nu o vor folosi în mod rezonabil. Trebuie să existe o legătură clară, fie geografică, fie funcțională, între amplasament și infrastructura care urmează să fie finanțată.
În cele din urmă, obligația trebuie să fie care prezintă o legătură echitabilă și rezonabilă din punct de vedere al amplorii și al naturii la proiectul de dezvoltare. Nu ar trebui să se aștepte ca un proiect imobiliar de zece unități să finanțeze o șosea de ocolire de câteva milioane de lire sterline. Rolul nostru este să ne asigurăm că valoarea financiară a contribuției este proporțională cu fezabilitatea amplasamentului și impactul estimat al ocupanților.
Elementele comune ale unui acord în temeiul secțiunii 106
Deși fiecare acord este adaptat la constrângerile specifice ale unui proiect, în cadrul negocierilor privind autorizațiile de urbanism din Regatul Unit apar frecvent câteva categorii standard de obligații. Înțelegerea acestor categorii le permite dezvoltatorilor să estimeze costurile cu mai multă precizie încă din etapele inițiale ale unui proiect.
Asigurarea de locuințe la prețuri accesibile
Pentru majoritatea proiectelor rezidențiale care depășesc un anumit prag (adesea 10 unități sau mai multe, în funcție de planul local), autoritatea locală de planificare (LPA) va impune ca un anumit procent din locuințe să fie desemnate drept locuințe la prețuri accesibile. Acest lucru se poate realiza sub forma unor unități „în cadrul ansamblului” sau prin intermediul unei „sume echivalente” — o contribuție financiară utilizată de consiliul local pentru a construi locuințe la prețuri accesibile în altă parte. Negocierea repartizării tipurilor de proprietate între chiria socială, chiria la prețuri accesibile și proprietatea partajată reprezintă un aspect esențial pentru asigurarea viabilității acordul prevăzut la articolul 106 privind autorizația de construire.
Infrastructură și spații publice
Evoluțiile impun adesea modernizarea infrastructurii fizice. Printre acestea se pot număra:
– Autostrăzi și transporturi: Finanțare pentru noi stații de autobuz, piste pentru biciclete sau îmbunătățiri ale intersecțiilor.
– Studii: Contribuții destinate extinderii școlilor primare sau secundare locale pentru a putea primi noi elevi.
– Sănătate: Subvenții acordate cabinetelor medicale locale pentru a crește capacitatea de primire a pacienților.
– Spațiu deschis: Amenajarea sau întreținerea parcurilor și a locurilor de joacă pentru copii.
Obligații în materie de mediu și durabilitate
Având în vedere atenția tot mai mare acordată obiectivelor naționale de sustenabilitate, acordurile în temeiul Secțiunii 106 sunt utilizate frecvent pentru a asigura îndeplinirea angajamentelor privind câștigul net de biodiversitate (BNG). În cazul în care un amplasament nu poate atinge creșterea necesară de 10% a biodiversității pe teren, acordul va facilita plățile pentru crearea de habitate în afara amplasamentului. Acesta este un domeniu complex, în care expertiza noastră în gestionarea cereri de autorizare de construire asigură îndeplinirea obiectivelor de mediu fără a afecta termenele proiectului.
Procesul de negociere: strategie și sincronizare
Negocierea unui acord în temeiul secțiunii 106 se desfășoară, de obicei, în paralel cu evaluarea cererii de autorizare de urbanism. Este vorba de un proces colaborativ la care participă dezvoltatorul, responsabilul cu urbanismul din cadrul autorității locale competente (LPA) și echipele juridice ale ambelor părți. Amânarea acestor negocieri până într-o etapă avansată a procesului reprezintă o greșeală frecventă care poate duce la blocaje semnificative.
Pasul 1: Termenii principali ai acordului
Încă din primele etape ale procesului de depunere a cererii, LPA va emite un document denumit „Heads of Terms”. Acesta prezintă pe scurt principalele obligații pe care autoritatea se așteaptă să fie incluse în actul juridic. Analizăm aceste condiții în raport cu considerații de ordin material și politica locală, pentru a se asigura că acestea sunt justificate înainte de începerea procesului formal de elaborare a actelor normative.
Pasul 2: Redactarea și revizuirea documentelor juridice
Odată ce termenii principali sunt conveniți, avocații consiliului vor întocmi un proiect de act. Acest document include „puncte de declanșare” — etape specifice (cum ar fi începerea dezvoltării sau ocuparea celei de-a 50-a unități) care stabilesc momentul în care trebuie efectuate plățile sau finalizate lucrările. Precizia în definirea acestor puncte de declanșare este esențială pentru menținerea fluxului de numerar al dezvoltatorului.
Pasul 3: Executare și finalizare
Documentul final trebuie semnat de toate părțile care au un interes asupra terenului, inclusiv creditorii ipotecari. Abia după ce acordul este semnat și datat se va emite notificarea oficială a deciziei privind acordul prevăzut la articolul 106 privind autorizația de construire să fie eliberate. Coordonăm activitatea acestor părți pentru a ne asigura că procesul se desfășoară fără sincope, evitând întârzierile administrative care afectează adesea proiectele de amploare.
Evaluări de viabilitate și renegociere
În anumite situații, costul cumulativ al obligațiilor prevăzute de Secțiunea 106 și al taxei pentru infrastructura comunitară (CIL) poate face ca un proiect de dezvoltare să devină neviabil din punct de vedere financiar. În astfel de cazuri, un specialist Evaluarea viabilității financiare (FVA) este necesar. Acest raport tehnic demonstrează că contribuțiile solicitate ar împiedica dezvoltatorul să obțină un randament competitiv.
Colaborăm cu experți specializați în evaluări pentru a prezenta autorității locale dovezi solide privind viabilitatea proiectului. În cazul în care aceste dovezi sunt acceptate, autoritatea locală poate fi de acord să reducă cota de locuințe la prețuri accesibile sau să amâne plățile pentru infrastructură. Astfel se asigură că proiectul poate continua, oferind locuințe atât de necesare, fără a-și pierde viabilitatea comercială.
Factori-cheie în negocierile privind viabilitatea
- Valoarea de referință a terenului (BLV): Valoarea terenului în condițiile actuale de utilizare, la care se adaugă o primă pentru proprietarul terenului.
- Costuri de dezvoltare: Estimări precise privind costurile de construcție, onorariile profesionale și finanțarea.
- Valoarea brută a proiectului (GDV): Valoarea de piață estimată a proiectului finalizat.
- Profitul dezvoltatorului: De obicei, se acceptă o valoare de 15-20% pentru GDV, pentru a ține seama de riscul implicat.
Secțiunea 106 vs. Taxa pentru infrastructura comunitară (CIL)
Este important să se facă distincția între Secțiunea 106 și Taxa comunitară pentru infrastructură (CIL). Deși ambele implică contribuții din partea dezvoltatorilor, acestea funcționează pe baza unor mecanisme diferite. CIL este o taxă fixă, nenegociabilă, percepută pe metru pătrat de construcție nouă, destinată finanțării infrastructurii generale pe teritoriul autorității locale.
Secțiunea 106 este rezervată impacturilor specifice amplasamentului care nu sunt acoperite de CIL. De exemplu, în timp ce CIL ar putea finanța un nou parc de cartier, un acord în temeiul Secțiunii 106 ar finanța modernizarea specifică a intersecției rutiere necesară pentru a asigura accesul în condiții de siguranță la amplasamentul dumneavoastră. Gestionarea interacțiunii dintre aceste două sisteme este esențială pentru a evita „dubla taxare”, situație în care un dezvoltator este taxat de două ori pentru același element de infrastructură.
| Caracteristică | CIL | Secțiunea 106 |
|---|---|---|
| Previzibilitate | Ridicat (tarif fix) | Variabilă (negociată) |
| Domeniul de aplicare | Infrastructură generală | Măsuri de atenuare specifice amplasamentului |
| Negociabilitate | Limitat (cu excepția măsurilor de ajutor) | Condiții extrem de negociabile |
| Focus | Creșterea veniturilor | Acceptabilitatea planificării |
Gestionarea riscurilor și evitarea capcanelor frecvente
Importanța juridică a unui acord în temeiul secțiunii 106 nu poate fi subestimată. Deoarece aceste acorduri sunt înregistrate ca sarcini funciare locale, ele rămân executorii asupra terenului chiar și în cazul în care acesta este vândut unui terț. Nerespectarea termenilor poate duce la emiterea de ordonanțe judecătorești, la oprirea lucrărilor de construcție sau la executarea lucrărilor de către consiliul local, care va factura dezvoltatorului costurile la un preț majorat.
O greșeală frecventă este omiterea includerii clauzelor privind „creditorul ipotecar care preia posesia”. Acestea protejează creditorii, garantând că nu sunt responsabili pentru obligațiile de urbanism în cazul în care sunt nevoiți să preia posesia terenului, cu condiția să respecte anumite protocoale. În absența unor astfel de clauze, obținerea finanțării pentru proiectul de dezvoltare poate fi mult mai dificilă.
Un alt risc ține de formularea clauzelor de declanșare. Dacă o plată este declanșată de „începerea lucrărilor de dezvoltare”, chiar și lucrări minore de curățare a șantierului sau de săpare a șanțurilor ar putea să vă oblige din punct de vedere legal să plătiți imediat sute de mii de lire sterline. Ne asigurăm că definițiile termenului „începere” sunt delimitate cu atenție, astfel încât să permită efectuarea lucrărilor preliminare fără a declanșa plăți premature.
Aspecte avansate: Secțiunea 106 pentru amplasamente de mici dimensiuni
Deși secțiunea 106 este asociată în mod tradițional cu proiectele de amploare, aceasta poate avea totuși un impact asupra proiectelor de dimensiuni mai mici, în special în zonele desemnate, precum parcurile naționale sau zonele de o frumusețe naturală excepțională (AONB). În aceste locații sensibile, chiar și o singură locuință nouă ar putea necesita o contribuție la construirea de locuințe la prețuri accesibile sau la protecția mediului.
Pentru proprietarii de locuințe și dezvoltatorii imobiliari de mică amploare, oferim îndrumare strategică cu privire la oportunitatea adoptării unui angajament unilateral (UU). Un UU reprezintă o versiune simplificată a unui acord în temeiul Secțiunii 106, propus exclusiv de solicitant, fără ca consiliul local să fie semnatar. Acest lucru poate accelera semnificativ procesul pentru acordul prevăzut la articolul 106 privind autorizația de construire în cazul cererilor minore, reducând costurile juridice și timpii de așteptare administrativi.
Modificarea și rezilierea acordurilor
Obligațiile de urbanism nu sunt neapărat permanente. În temeiul secțiunii 106A din Legea din 1990, se poate depune o cerere la autoritatea locală de urbanism (LPA) pentru modificarea sau ridicarea unei obligații dacă aceasta „nu mai servește unui scop util” sau dacă modificarea propusă ar permite ca aceasta să-și îndeplinească scopul la fel de bine. De obicei, acest aspect devine relevant la cinci ani de la semnarea acordului, deși negocierile pot avea loc mai devreme, prin consimțământ reciproc.
Dacă ați achiziționat un site care face obiectul unui contract existent, dar care este acum depășit — poate din cauza unor modificări în drepturi de construire fără autorizație sau în cazul unor schimbări ale condițiilor pieței locale — vă putem oferi asistență în depunerea unei cereri de eliberare oficială. Acest proces necesită o înțelegere aprofundată a modului în care echilibrul inițial al planificării s-a modificat de-a lungul timpului.
Întrebări frecvente
Fiecare cerere de autorizație de construire necesită un acord în temeiul secțiunii 106?
Nu. Majoritatea cererilor de mică amploare, cum ar fi extinderile mici ale locuințelor sau schimbările interne de destinație, nu necesită aplicarea Secțiunii 106. De obicei, acestea sunt necesare pentru proiectele care creează noi unități rezidențiale sau spații comerciale semnificative, în cazul în care există un impact evident asupra infrastructurii locale. Consultantul dumneavoastră vă va confirma acest lucru în cadrul unei fezabilitatea amplasamentului evaluare.
Pot contesta o cerință prevăzută la secțiunea 106?
Nu puteți contesta o cerință prevăzută la secțiunea 106 în același mod în care contestați un refuz al autorizației de urbanism. Cu toate acestea, puteți refuza să semnați acordul, ceea ce va duce probabil la un refuz al autorizației de urbanism, pe care îl puteți apoi contesta la Inspectoratul de Urbanism. Alternativ, puteți solicita modificarea unui acord care este în vigoare de mai mult de cinci ani prin procedura prevăzută la secțiunea 106A.
Cât costă un acord în temeiul Secțiunii 106?
Costul are două componente. În primul rând, sunt contribuțiile propriu-zise (de exemplu, 10.000 de lire sterline pentru un parc local). În al doilea rând, sunt taxele juridice și administrative. De obicei, dezvoltatorii sunt obligați să plătească cheltuielile juridice ale consiliului local pentru redactarea acordului, pe lângă propriile cheltuieli juridice. Aceste costuri administrative pot varia de la 1.500 de lire sterline la peste 10.000 de lire sterline, în funcție de complexitatea tranzacției.
Ce se întâmplă dacă nu plătesc suma convenită?
Acordurile prevăzute la articolul 106 sunt contracte cu forță juridică obligatorie. Dacă nu respectați un termen de plată, consiliul local poate percepe dobânzi, vă poate chema în instanță sau chiar poate emite o ordonanță judecătorească de suspendare a lucrărilor pe șantier. Este esențial să monitorizați cu atenție termenele de plată odată ce acordul prevăzut la articolul 106 privind autorizația de construire a fost implementată.
Secțiunea 106 se referă la locuințele la prețuri accesibile?
Locuințele la prețuri accesibile reprezintă unul dintre cele mai frecvente tipuri de obligații prevăzute într-un acord în temeiul Secțiunii 106, dar cele două nu sunt sinonime. Secțiunea 106 reprezintă instrumentul juridic, iar locuințele la prețuri accesibile constituie cerința specifică care se realizează prin intermediul acestui instrument. Acordul poate viza numeroase alte aspecte, de la lucrări la autostrăzi până la programe de formare profesională.
Pot să mă bazez pe Secțiunea 106 pentru a-mi asigura propria infrastructură?
Da. Uneori, dezvoltatorii imobiliari recurg la acorduri în temeiul Secțiunii 106 pentru a garanta că consiliul local va prelua și va întreține drumurile sau rețelele de canalizare noi construite în cadrul proiectului. Acest lucru oferă siguranță pe termen lung atât dezvoltatorului, cât și viitorilor locatari ai ansamblului, asigurând că noua infrastructură respectă standardele autorităților locale.
La Approved Planning, înțelegem că negocierea cu succes a unui acord în temeiul Secțiunii 106 reprezintă adesea ultimul obstacol dintr-un proces îndelungat și anevoios. Acționând ca o punte de legătură între obiectivele dvs. comerciale și cerințele de reglementare ale consiliului local, ne asigurăm că proiectul dvs. nu numai că este aprobat, ci și că este realizat în condiții care vă protejează investiția. Indiferent dacă aveți de-a face cu proiecte complexe considerații de ordin material sau pur și simplu aveți nevoie de un proces simplificat de aprobare, echipa noastră vă oferă informațiile strategice necesare pentru a avea succes.
Pentru asistență specializată în cadrul proiectului dumneavoastră și pentru a vă asigura că vă descurcați acordul prevăzut la articolul 106 privind autorizația de construire Nu ezitați să ne contactați chiar astăzi pentru a discuta cerințele specifice ale amplasamentului dumneavoastră. Suntem specializați în transformarea provocărilor complexe de planificare în proiecte de dezvoltare de succes.
