Cum să evitați licența HMO
Gestionarea unui portofoliu imobiliar necesită o abordare strategică în ceea ce privește respectarea reglementărilor, în special în cazul locuințelor cu ocupare multiplă (HMO). Cerințele de autorizare gestionate de autoritățile locale pot impune proprietarilor sarcini administrative semnificative, taxe ridicate și standarde stricte de siguranță. Înțelegerea Cum să eviți licența HMO Respectarea acestor cerințe implică analizarea pragurilor legale care determină acordarea unei licențe obligatorii sau discreționare în temeiul Legii privind locuințele din 2004.
Pentru mulți investitori, obiectivul este acela de a oferi locuințe de înaltă calitate, fără a intra sub incidența unor sisteme complexe de autorizare. Acest lucru se realizează adesea prin ajustarea nivelurilor de ocupare, modificarea profilului demografic al chiriașilor sau prin utilizarea unor excepții specifice prevăzute de legislație. La Planificare aprobată, îi ajutăm pe clienți să desfășoare evaluări de fezabilitate pentru a stabili cea mai eficientă și conformă utilizare a activelor imobiliare pe care le dețin.
Diferența dintre o proprietate care necesită autorizație și una care nu necesită o astfel de autorizație ține adesea de faptul că există un singur ocupant sau de structura specifică a contractului de închiriere. Prin planificarea meticuloasă a „schimbării destinației” și prin înțelegerea drepturi de construire fără autorizație, proprietarii pot menține randamente profitabile din închiriere fără cheltuielile generale asociate statutului de locuință comună autorizată (HMO). Acest ghid analizează cadrul juridic și metodele practice necesare pentru atingerea acestui obiectiv.
Principalele concluzii
- Limite de ocupare: Cea mai directă metodă este menținerea unui număr de locuitori în gospodărie sub cinci persoane (în cazul autorizațiilor obligatorii) sau sub trei persoane (în cazul unităților de cazare mici).
- Sui Generis vs C4: Înțelegerea clasei de urbanism a proprietății dumneavoastră vă ajută să gestionați cerințele legale privind ocuparea acesteia.
- Categorii exceptate: Anumite situații, cum ar fi locuințele ocupate de un proprietar rezident și de cel mult doi chiriași, sunt scutite de obligația de a obține autorizație HMO.
- Secțiunea 257 – Organizațiile de îngrijire medicală (HMO): Clădirile transformate în apartamente independente care nu respectă Normele de construcție din 1991 pot fi considerate locuințe cu mai mulți locatari (HMO), însă procedurile de autorizare diferă de la o autoritate locală la alta.
- Îndrumare profesională: Folosind un urbanism profesional Serviciile de consultanță vă asigură că strategia dumneavoastră imobiliară respectă politicile locale și naționale.
Definirea pragului pentru licența HMO
În Anglia și Țara Galilor, o locuință este considerată HMO dacă este ocupată de trei sau mai multe persoane provenind din mai multe gospodării care împart spații comune, cum ar fi bucătăria sau baia. Cu toate acestea, nu toate locuințele de tip HMO necesită o autorizație. A licență obligatorie este obligatorie pe întreg teritoriul Angliei în cazul în care imobilul este ocupat de cinci sau mai multe persoane care alcătuiesc două sau mai multe gospodării.
Pe lângă sistemul național obligatoriu de acordare a licențelor, autoritățile locale pot pune în aplicare Licențe suplimentare (pentru grupurile de asigurare medicală mai mici, cu 3 sau 4 persoane) sau Acordarea selectivă a licențelor (care se poate aplica tuturor proprietăților private închiriate dintr-o anumită zonă). Pentru a înțelege cu adevărat cum se pot evita obligațiile legate de licența HMO, trebuie mai întâi să se identifice care nivel de licențiere este în vigoare în zona respectivei autorități locale.
| Tipul licenței | Pragul de ocupare | Domeniul de aplicare |
|---|---|---|
| Licență obligatorie pentru HMO | 5 sau mai multe persoane (2 sau mai multe gospodării) | La nivel național (în toată Anglia) |
| Licență HMO suplimentară | 3 sau 4 persoane (2 sau mai multe gospodării) | Puterea discreționară a autorităților locale |
| Licență selectivă | 1 sau mai multe persoane (orice gospodărie) | Zone locale desemnate |
Regula celor „cinci persoane”
Principalul factor care determină obligativitatea obținerii unei licențe HMO este prezența a cel puțin cinci chiriași individuali. De multe ori îi sfătuim pe dezvoltatorii imobiliari că reducerea capacității maxime de ocupare la patru persoane reprezintă cea mai eficientă modalitate de a evita obținerea licenței naționale obligatorii. Deși acest lucru poate reduce ușor veniturile brute din chirii, reducerea taxelor de licențiere și a costurilor asociate modernizărilor obligatorii în materie de siguranță împotriva incendiilor duce adesea la o situație financiară netă mai favorabilă.
Este important de reținut că termenul „gospodărie” se referă la membrii aceleiași familii sau la cupluri aflate într-o relație. Un grup de cinci prieteni constituie cinci gospodării, în timp ce o familie de cinci persoane constituie o singură gospodărie. Înțelegerea acestor definiții este esențială în procesul de selecție a potențialilor chiriași, pentru a se asigura că imobilul rămâne scutit de cerințele de autorizare.
Strategii practice pentru evitarea autorizării HMO
1. Punerea în aplicare a restricțiilor privind capacitatea maximă de ocupare
Cea mai sigură metodă de a rămâne scutit de obligația de autorizare este limitarea numărului de ocupanți menționat în contractul de închiriere. Dacă o proprietate se află într-o zonă în care nu se aplică „autorizarea suplimentară”, menținerea numărului de ocupanți la patru persoane sau mai puțin vă garantează că nu veți intra sub incidența regimului de autorizare obligatorie.
Vă recomandăm să stabiliți în mod clar numărul maxim de persoane permise în Contract de închiriere pe termen scurt garantat (AST). De asemenea, este esențial să se efectueze inspecții periodice pentru a se asigura că chiriașii nu au primit „oaspeți” suplimentari pe termen lung, care ar putea, fără să vrea, să facă ca imobilul să intre într-o categorie supusă autorizării, expunând proprietarul la amenzi mari.
2. Scutirea acordată proprietarilor care locuiesc în imobilul respectiv
În conformitate cu Anexa 14 la Legea privind locuințele din 2004, o proprietate nu este considerată o locuință cu mai mulți locatari (HMO) în sensul eliberării autorizației dacă este ocupată de proprietar (proprietar-locatar) și până la două persoane fără legături de rudenie (chiriași). Aceasta este o strategie obișnuită pentru proprietarii de locuințe care doresc să obțină venituri din camerele libere, fără a atrage atenția autorităților de reglementare, așa cum se întâmplă în cazul locuințelor cu mai multe familii (HMO) gestionate profesional.
În cazul în care proprietarul, care locuiește în imobil, administrează trei sau mai mulți chiriași, imobilul poate fi clasificat ca HMO și ar putea necesita o autorizație dacă la nivel local se aplică regimul de „autorizare suplimentară”. În calitate de firmă, putem oferi soluții personalizate pentru ca proprietarii de locuințe să se asigure că modul în care locuiesc nu încalcă legislația locală în materie de urbanism sau de locuințe.
3. Utilizarea contractelor de închiriere pentru o singură gospodărie
Acordarea licenței HMO se bazează pe conceptul de „gospodării multiple”. Dacă închiriați imobilul unei singure familii, indiferent de numărul de persoane, acesta nu este considerat HMO și nu necesită licență (cu excepția cazului în care intră sub incidența unui sistem de licențiere selectivă).
Aceasta include cuplurile căsătorite sau care conviețuiesc, frații și surorile, părinții și copiii. În cazul proprietăților de mari dimensiuni, care pot găzdui fizic un număr mare de persoane, orientarea către piața „închirierilor familiale” reprezintă o modalitate viabilă din punct de vedere tehnic de a evita complexitatea reglementărilor privind locuințele cu ocupare multiplă (HMO), menținând în același timp statutul rezidențial al proprietății.
Autorizația de construire vs. autorizația pentru locuințe cu mai mulți locatari (HMO)
O concepție greșită des întâlnită în domeniul dezvoltării imobiliare este aceea că autorizație de planificare și Autorizarea organizațiilor de îngrijire medicală (HMO) sunt identice. Acestea sunt reglementate de două seturi distincte de acte normative: Legea privind amenajarea teritoriului din 1990 și Legea privind locuințele din 2004.
Pentru a reuși să evitați cerințele privind licența HMO, trebuie să înțelegeți modul în care aceste două sisteme interacționează. Chiar dacă o proprietate nu necesită o licență din partea departamentului de locuințe, este posibil să fie totuși necesară o autorizație de urbanism pentru o „schimbare a destinației”, dacă aceasta se află în interiorul unei Articolul 4 Direcția zonă.
Articolul 4: Instrucțiuni
Multe autorități locale au eliminat „drepturile de dezvoltare autorizate” care, de obicei, permit transformarea unei case (clasa C3) într-o locuință comună mică (HMO, clasa C4) fără a fi necesară depunerea unei cereri complete de autorizare urbanistică. În aceste zone, chiar și o locuință comună pentru trei persoane necesită depunerea unei cereri oficiale de autorizare urbanistică.
Reușim să depășim cu pricepere aceste restricții prin pregătirea Certificat de legalitate depunerea de cereri pentru a dovedi destinația actuală a unei proprietăți sau solicitarea unei autorizații complete în cazul în care probele indică un rezultat favorabil. Menținerea clasificării C3 (locuință unifamilială) reprezintă cea mai eficientă modalitate de a evita atât licențierea ca locuință comună (HMO), cât și obstacolele complexe legate de planificarea urbanistică.
Secțiunea 257 – Organizațiile de îngrijire medicală (HMO)
Termenul „HMO conform secțiunii 257” se referă la o clădire transformată în apartamente independente, în cazul în care transformarea nu respectă standardele prevăzute de Reglementările în domeniul construcțiilor din 1991 iar mai mult de o treime dintre apartamente sunt închiriate pe termen scurt.
Aceste clădiri pot constitui o „capcană” pentru dezvoltatorii neatenți. Chiar dacă fiecare apartament este închiriat unei singure persoane, întreaga clădire poate fi clasificată drept HMO. Pentru a evita această situație, proprietarii ar trebui să se asigure că lucrările de reamenajare respectă pe deplin normele moderne de construcție sau sunt organizate astfel încât majoritatea unităților să fie ocupate de proprietari.
Riscurile nerespectării normelor
Deși obiectivul este acela de a-ți legaliza strategia pentru a evita obținerea autorizației, este esențial să înțelegi gravitatea sancțiunilor aplicabile în cazul în care nu se obține autorizația pentru o proprietate care îndeplinește criteriile. „Sancțiunea civilă” pentru exploatarea unei locuințe cu mai mulți locatari (HMO) fără autorizație poate ajunge la £30,000 pentru fiecare încălcare. Autoritățile locale adoptă o abordare din ce în ce mai proactivă în identificarea proprietăților fără autorizație, folosind datele privind impozitul local și registrele electorale.
În plus, chiriașii unei locuințe de tip HMO fără autorizație pot solicita un Ordin de rambursare a chiriei (RRO), ceea ce ar putea obliga proprietarul să ramburseze chiria pe o perioadă de până la 12 luni. În practică, avantajul financiar obținut prin evitarea licenței este complet anulat de o singură măsură de executare. Acest lucru subliniază necesitatea unor sfaturi „fundamentate din punct de vedere tehnic” din partea unei firme de consultanță care cunoaște atât legislația în materie de urbanism, cât și cea privind locuințele.
Capcane frecvente de evitat:
- Neînțelegeri legate de proprietatea în comun: Se crede că o „proprietate în comun” echivalează cu o singură gospodărie. Nu este așa; ceea ce contează este relația dintre persoane.
- Ignorarea schemelor locale: Concentrându-se exclusiv pe regula națională privind „5 persoane”, ignorând în același timp „autorizațiile suplimentare” locale pentru gospodăriile formate din 3 persoane.
- Subînchirierea necontrolată: Permiterea unui chiriaș să „închirieze o cameră” unui prieten, ceea ce poate determina, în mod neașteptat, depășirea pragului de ocupare.
- Neactualizarea: Nu se verifică dacă în zonă a fost introdus un nou sistem de licențiere selectivă.
Ghid pas cu pas: Evaluarea strategiei dvs. imobiliare
Pentru a stabili dacă puteți pune în aplicare cu succes o strategie menită să vă permită evitarea obligațiilor legate de licența HMO, vă recomandăm următorul flux logic de lucru:
Etapa 1: Cercetare privind autoritățile locale
Consultați site-ul web al autorității locale de urbanism (LPA) pentru a afla dacă există vreun Acordarea selectivă a licențelor sau Licențe suplimentare programe existente. Aceste programe sunt adesea limitate în timp (de obicei 5 ani), dar pot fi reînnoite. Dacă acestea sunt active, chiar și o locuință închiriată obișnuită sau o locuință împărțită de trei persoane poate necesita o autorizație.
Etapa 2: Analiza gradului de ocupare
Analizați profilul chiriașului actual sau al celui propus. Poate fi închiriată proprietatea unei singure familii? Dacă nu, se poate limita numărul de persoane care împart locuința la un nivel inferior pragului care determină obligativitatea obținerii unei autorizații? De exemplu, dacă pragul local pentru obținerea autorizației este de cinci persoane, limitarea numărului de ocupanți la patru va permite evitarea cerinței de obținere a autorizației obligatorii.
Etapa 3: Evaluarea proprietăților fizice
Stabiliți dacă imobilul se încadrează în categoria HMO prevăzută la secțiunea 257. Dacă clădirea a fost transformată în apartamente, verificați data lucrărilor de construcție și certificatul de finalizare eliberat în conformitate cu reglementările în domeniul construcțiilor. Dacă transformarea este recentă (după 1991), imobilul este, în general, scutit de statutul prevăzut la secțiunea 257.
Etapa 4: Consultanță profesională
Apelați la o firmă de consultanță profesională precum Planificare aprobată. Vă putem oferi un evaluarea fezabilității amplasamentului care analizează istoricul urbanistic și densitatea locativă a zonei. Astfel, vă asigurați că încercarea dumneavoastră de a evita obținerea unei autorizații nu va duce, din neatenție, la o încălcare a normelor de urbanism sau la emiterea unei „Notificări de intenție” privind aplicarea unei amenzi.
Alternative strategice la organizațiile tradiționale de îngrijire medicală (HMO)
Pentru investitorii care doresc randamente ridicate fără a se confrunta cu sarcinile administrative legate de obținerea licenței HMO, există mai multe modele alternative. Aceste modele se concentrează pe unități de calitate superioară sau pe nișe de piață specifice care nu se încadrează în definiția standard a unei locuințe în regim de colocare.
Locuințe asistate specializate
Anumite forme de locuințe sociale sau asistate, în care se oferă îngrijire locatarilor, pot face obiectul unor cadre de reglementare diferite. Cu toate acestea, acesta este un domeniu extrem de tehnic, în care politica națională este actualizată frecvent. Utilizarea soluții personalizate adaptate la nevoile autorității locale pot adesea să simplifice procesul de aprobare.
Cazare cu servicii incluse (SA)
Închirierile pe termen scurt sau unitățile de cazare cu servicii incluse sunt adesea tratate diferit față de contractele de închiriere rezidențiale pe termen lung. Deși durata șederii este scurtă, este posibil ca imobilul să nu intre sub incidența autorizației HMO. Cu toate acestea, trebuie să știți că multe consilii locale impun acum o Schimbarea destinației de la C3 la C5 (închiriere pe termen scurt) în anumite regiuni, cum ar fi Londra. Noi îi ajutăm pe proprietari să se descurce cu aceste aspecte specifice legate de arhitectură și urbanism, pentru a se asigura că respectă legislația în vigoare.
Strategia „Premium” cu patru dormitoare
În loc să înghesuie șase sau șapte dormitoare într-o proprietate pentru a maximiza chiria brută, mulți dezvoltatori imobiliari de succes se concentrează pe patru camere de lux cu baie proprie. Prin orientarea către chiriași profesioniști dispuși să plătească chirii mai mari, proprietarul poate obține adesea același profit net ca în cazul unei locuințe cu mai multe familii (HMO) mai mari, evitând în același timp complet licența obligatorie pentru 5 persoane și uzura asociată unui stil de viață cu densitate mai mare.
Sinteza excepțiilor de la obligația de autorizare
Cunoașterea excepțiilor legale specifice constituie baza oricărui plan privind modalitățile de evitare a cerințelor de licențiere HMO. Aceste excepții sunt prevăzute în Legea din 2004 și oferă căi clare pentru anumite tipuri de proprietăți.
| Categoria de scutire | Temeiul juridic | Criterii |
|---|---|---|
| Gospodării cu o singură persoană | Excludere generală | Familii, cupluri căsătorite sau care conviețuiesc. |
| Proprietari rezidenți | Anexa 14 | Proprietarul locuiește acolo + maximum 2 chiriași. |
| Locuințe sociale | Furnizori înregistrați | Imobile administrate de asociațiile de locuințe. |
| Cămine studențești | Instituții de învățământ | Afiliată unei universități/unui colegiu. |
| Centre de îngrijire | Sector reglementat | Spitale și unități de îngrijire autorizate. |
Gestionarea tranziției de la sistemul de licențe
Dacă dețineți în prezent o licență pentru o locuință cu mai multe familii (HMO) și doriți să treceți la statutul de locuință fără licență, trebuie să acordați o atenție deosebită sincronizării. Simplul fapt de a permite unui chiriaș să plece nu anulează automat obligațiile care decurg din licență, dacă imobilul este încă „prezentat” ca o locuință cu mai multe familii (HMO).
Ar trebui să contactați departamentul local de locuințe pentru a-i informa că gradul de ocupare a scăzut sub pragul stabilit și că nu intenționați să închiriați din nou camera. Această procedură trebuie documentată pentru a vă proteja în cazul unor inspecții viitoare. De multe ori îi sfătuim pe clienți să profite de această perioadă de tranziție pentru a solicita un Certificat de legalitate pentru ca noua destinație să asigure statutul de amenajare pe termen lung al proprietății.
Considerații arhitecturale
Atunci când se reproiectează o proprietate pentru a evita obținerea unei autorizații de HMO, amenajarea arhitecturală joacă un rol esențial. Eliminarea unei bucătării sau „scoaterea din uz” a băilor suplimentare poate contribui uneori la reclasificarea unei clădiri.
Echipa noastră de arhitecți oferă desene tehnice care să reflecte destinația prevăzută a imobilului. Prin definirea clară a spațiilor ca „birouri la domiciliu” sau „săli de mese”, în loc de dormitoare, în planurile oficiale, oferim o bază „solidă din punct de vedere tehnic” pentru a evita clasificarea ca locuință cu mai multe unități de locuit (HMO) încă din faza de planificare.
Asigurarea viabilității investiției dumneavoastră pe termen lung
Cadrul de reglementare al pieței imobiliare din Regatul Unit este în continuă schimbare. O proprietate care astăzi beneficiază de o scutire ar putea fi supusă mâine unui sistem de „autorizare selectivă”. Pentru a reduce aceste riscuri, proprietarii trebuie să se țină la curent cu ședințele consiliului local în cadrul cărora sunt propuse noi sisteme de autorizare.
Colaborarea cu un furnizor de servicii holistice de la un capăt la altul Serviciul „Approved Planning” vă permite să priviți dincolo de orizontul imediat. Urmărim schimbările de politică la nivel național și local pentru a ne asigura că portofoliul dumneavoastră rămâne conform cu reglementările și profitabil în fața schimbărilor birocratice. Activitatea de reprezentare în cadrul sistemului de planificare nu se rezumă doar la obținerea aprobărilor; ea vizează atât reducerea riscurilor, cât și menținerea valorii activelor.
Întrebări frecvente
O locuință deținută în coproprietate se consideră o singură gospodărie, astfel încât să nu fie necesară o autorizație?
Nu. În ceea ce privește autorizarea HMO, structura juridică a contractului de închiriere (de exemplu, un contract de închiriere pe termen determinat [AST] „în solidar”) nu are nicio relevanță. Ceea ce contează este relație biologică sau socială între locatari. Dacă cinci prieteni fără legături de rudenie semnează un singur contract de închiriere în comun, imobilul rămâne o locuință cu mai multe familii (HMO) care necesită obligatoriu autorizare, deoarece aceștia constituie cinci gospodării distincte care împart facilitățile comune.
Pot să evit obținerea unei autorizații dacă încui un dormitor?
Simpla încuiere a unei uși este rareori suficientă dacă proprietatea are o capacitate de cinci sau mai multe persoane și este promovată ca atare. Cu toate acestea, dacă un dormitor este transformat definitiv într-un alt spațiu (cum ar fi un birou sau un dressing) și contractul de închiriere limitează strict numărul de locatari, puteți evita în mod legal obținerea licenței. Autoritatea locală trebuie să fie convinsă că camera nu este utilizată ca spațiu de dormit.
O locuință de pe Airbnb este considerată o unitate de cazare de tip HMO?
În general, închirierea pe termen scurt în scop turistic nu este considerată „locuință cu mai mulți ocupanți” (HMO) în conformitate cu Legea privind locuințele din 2004, deoarece ocupanții nu utilizează imobilul ca „reședință unică sau principală”. Cu toate acestea, dacă o proprietate este închiriată pe termen scurt, dar ocupanții ajung să rămână acolo timp de câteva luni, aceasta ar putea depăși pragul stabilit. În plus, multe consilii locale introduc măsuri specifice de reglementare urbanistică pentru închirierile pe termen scurt, care reflectă rigurozitatea procedurilor de autorizare a locuințelor cu ocupare multiplă (HMO).
Care este diferența dintre o autorizație HMO și destinația de utilizare C4 prevăzută în planul de urbanism?
Aceasta este o distincție esențială. Un Licență HMO este o autorizație eliberată de Departamentul de Locuințe al consiliului local, menită să garanteze că clădirea este sigură pentru mai mulți locatari. Clasa C4 – Destinație urbanistică este o precizare a Departamentului de Urbanism cu privire la utilizarea legală a terenului. Este posibil să aveți nevoie de autorizație de urbanism, dar nu și de licență, sau de licență, dar nu și de autorizație de urbanism. În majoritatea cazurilor, va trebui să verificați ambele aspecte pentru a vă asigura că respectați în totalitate prevederile legale.
Cu cât pot fi amendat dacă nu dețin o licență HMO?
Riscurile financiare sunt substanțiale. Sancțiunile civile pot ajunge la 30.000 de lire sterline pentru fiecare infracțiune, iar urmărirea penală poate duce la amenzi nelimitate. În plus, lipsa unei licențe obligatorii face imposibilă notificarea valabilă a evacuării în temeiul articolului 21, ceea ce conferă chiriașilor, în practică, siguranța locuinței pe termen nelimitat până la soluționarea problemei licenței.
Am nevoie de permis dacă locuiesc împreună cu trei prieteni?
Acest lucru depinde în totalitate de autoritatea locală din zona dumneavoastră. Deoarece sunt patru persoane provenind din mai multe gospodării, nu aveți nevoie de un Obligatoriu licență (pentru care sunt necesare 5 persoane). Totuși, dacă consiliul local are o Licențe suplimentare În cadrul acestui program, este probabil să aveți nevoie de o licență. Dacă sunteți proprietarul și locuiți acolo împreună cu doar doi prieteni, sunteți scutit în temeiul regulii „proprietarului rezident”.
Se poate revoca statutul prevăzut la „Secțiunea 257”?
Da, prin modernizarea clădirii pentru a îndeplini Reglementările în domeniul construcțiilor din 1991 standardele (sau echivalentele moderne ale acestora). Acest lucru implică, de obicei, lucrări importante de siguranță împotriva incendiilor, izolare fonică și evaluări structurale. Odată ce Autoritatea de Control în Construcții eliberează certificatul de finalizare, imobilul nu mai poate fi clasificat ca locuință comună (HMO) în conformitate cu Secțiunea 257. Vă putem oferi asistență în ceea ce privește planurile arhitecturale și cererile necesare pentru astfel de modernizări.
Pentru asistență specializată în gestionarea statutului normativ al proprietății dumneavoastră sau pentru a afla mai multe despre soluții personalizate Pentru următorul dvs. proiect de dezvoltare, contactați echipa de la Planificare aprobată. Ne angajăm să vă oferim sprijinul și expertiza tehnică necesare pentru a vă asigura succesul pe piața imobiliară din Marea Britanie.
