Ако ви е била предложена земя, която не е на пазара - може би от съсед, познат или от уста на уста - вероятно се чудите: каква е реалната му стойност?
Това ръководство ще ви покаже как да оценявате уверено земя извън пазара, да откривате реални възможности и да избягвате скъпоструващи грешки. Предлагаме също така и местен поглед - ако сте готови да получите оценка на земята на базата на пощенски код, ще я намерите по-надолу на тази страница.
Какво е извънпазарна земя?
Извънпазарните парцели се отнасят до парцели, които не са публично обявени от агенциите за недвижими имоти или в основните платформи за недвижими имоти. Този вид възможности често се появяват в селските райони, чрез местни връзки или в случаите, когато собствениците на земя предпочитат дискретност.
Извънпазарните сделки обикновено включват:
-
По-малко конкуренция - не наддавате срещу няколко страни.
-
По-голяма гъвкавост - продавачите могат да приемат условни или творчески оферти.
-
По-голям риск - ограничени ценови референтни стойности или видимост на последните сделки.
Как да оценим земя извън пазара
Оценката на земя, която не е била предлагана на пазара, не е догадка, но изисква практичен подход. Ето какво трябва да вземете предвид:
1. Подход на сравняване на продажбите
Започнете с преглед на скорошни продажби на подобна земя в близост. Направете корекция за:
-
Размер на парцела
-
Местоположение и достъп
-
Статус на планиране (напр. няма планиране, има план, има пълно планиране)
-
Състояние на сайта и услуги
Например:
-
Парцел с площ 1 акър и планиране на строителството може да се продаде за 750 000 паунда.
-
Близкото пасище от 0,8 хектара, което не е планирано, може да струва само 40 000 паунда.
2. Остатъчен метод (оценка, основана на развитието)
Ако разработката е опция, започнете със стойността на готовия проект, извадете всички разходи (строителство, професионални хонорари, финансиране, марж на печалбата) и остатъкът е вашият остатъчна стойност на земята.
Този метод работи най-добре, когато вече имате разрешение за планиране - или надежден път за неговото получаване.
3. Доходен подход (за наета или генерираща доход земя)
Ако земята носи доход (например пасище под наем, земеделска земя или промишлено складиране), тя може да се оцени въз основа на добива. Например, годишна нетна рента от 5 000 GBP при доходност 7% означава стойност на земята от около 71 000 GBP.
Какво определя стойността?
Няколко основни фактора влияят върху стойността на земята извън пазара:
-
Местоположение - Достъпност до градове, пътища, удобства.
-
Потенциал за планиране - За какво е предназначен теренът и дали може да бъде прекласифициран.
-
Достъп и услуги - Права за достъп, път, комунални услуги.
-
Физически характеристики - Наклон, риск от наводнения, качество на почвата.
-
Сравнителни продажби - Неотдавнашни сделки с подобна земя в района.
Поддържаме актуална, индексирана с пощенски кодове база данни за продажби и оценки на земя в Есекс, Съфолк и други градове. Посочете пощенския си код и ние ще свършим работата.
Местно проучване на случаи (актуализирано всяка седмица)
Пример: CO5 7XX (Типтри, Есекс)
-
Парцел от 0,7 акра в края на селото
-
Продаден извън пазара през март 2024 г. за 92 000 GBP
-
Няма услуги, основен достъп, не е разпределен в местния план
-
Закупен при условие на планиране, по-късно продаден за 595 000 GBP с разрешение за строеж
Това показва как потенциалът за планиране и времето могат да повлияят драстично на стойността на земята.
Контролен списък за предварителна проверка на офертата
Преди да отправите оферта за земя извън пазара, попълнете следното:
-
Проверки на заглавията - Потвърдете собствеността, ограниченията и всички тежести.
-
Преглед на планирането - Оценка на вероятността за развитие, историята или ограниченията.
-
Права на достъп - Уверете се, че има законен достъп за превозни средства.
-
Статут на зониране - Зелен пояс, AONB, заливна зона или други ограничения.
-
Почва и услуги - Проучете качеството на почвата и близките комунални връзки.
Ако посочите пощенски код, можем да ви помогнем с много от тези проверки, като използваме данни за планиране и картографиране с отворен код.
Как можем да помогнем
Специализирани сме в оценяването на земи с оглед на потенциала им за планиране и инвестиционна стойност. Независимо дали искате да строите, да инвестирате или да проучите възможността за продажба, ние можем да ви предложим:
-
Безплатен доклад за оценка на база пощенски код
-
Обобщение на местните сравними продажби на земя
-
Консултации за варианти за развитие или изходи
Нашата цел е да предлагаме практични и честни съвети, а в някои случаи и сами да придобием земята за разработване или съвместно предприятие.
Подайте Вашия пощенски код
За да получите индивидуална оценка и сравнения на скорошни продажби на земя:
-
Въведете пощенския код на сайта си
-
Отбележете дали става дума за пасище, градина, парцел, двор или нещо друго.
-
По избор: добавете името си и данни за контакт
Ще се свържем с:
-
Три подходящи продажби в близост
-
Нашата оценка на текущата стойност на земята
-
Бележки за потенциала и ограниченията на планирането
Заключителни мисли
Възможностите за продажба на земя извън пазара често са без ориентировъчна цена и с много малко контекст. Но с правилния местен поглед и подход за оценка можете да вземете информирани решения.
Ако ви е предложена земя или проучвате възможността, първата стъпка е проста: подайте пощенския код и ни позволете да ви покажем каква е реалната стойност.
