Бърз отговор:Свободните складови площи в Есекс често са подценени, тъй като не се разбира правилно статутът на планиране, законното използване и бъдещата гъвкавост. Собствениците на дворни места в райони като Колчестър и Челмсфорд могат да подобрят резултатите, като изяснят риска и стойността на планирането, преди да решат дали да продадат, популяризират или запазят земята си.
Консултации по въпросите на планирането относно стойността, риска и възможностите за продажба на промишлени дворове и открити складови площи в Есекс
През последните години търсенето на открити площи за складиране на промишлени стоки в Есекс рязко се е увеличило. Изпълнителите, фирмите за комунални услуги, инфраструктурните оператори и логистичните предприятия - всички те се нуждаят от сигурни и достъпни дворни площи, особено в близост до градовете, а не в отдалечени индустриални зони.
В резултат на това много собственици на земя в Колчестър, Челмсфорд и околните райони разполагат с активи, които са много по-ценни, отколкото осъзнават.
Въпреки това начинът, по който много собственици подхождат към тези сайтове - често се обръщат направо към агент - може да доведе до пропусната стойност, ненужен риск или продажба, която се осъществява твърде рано.
В тази статия се обяснява как се разглеждат откритите площи за съхранение от гледна точка на перспектива за планиране и създаване на стойности какво трябва да вземат предвид собствениците, преди да вземат решения.
Какво се счита за "открита земя за съхранение"?
Свободните площи за складиране са по-широки, отколкото много хора си мислят. На практика тя често включва:
- Строителни дворове и складове на предприемачи
- Складиране на съоръжения, скелета, материали или машини
- Бивши селскостопански дворове, които сега се използват за търговски цели
- Излишен търговски терен, използван неофициално за съхранение
- Обекти със смесено предназначение с твърда площадка, контейнери или комплекси
В Есекс много от тези сайтове са се развивали постепенно с течение на времето. Това, което е започнало като инцидентно или временно използване, може неусетно да се превърне в дългогодишна търговска дейност - понякога без документите да бъдат прихванати.
Тази разлика между използване на земята и статус на планиране е мястото, където се намират както рискът, така и възможностите.
Реалността на планирането: Законосъобразно използване срещу допустимо използване
Критичен въпрос за откритите складови площи е дали използването им е:
- Законосъобразно - подкрепена с разрешение за строеж или сертификат за законосъобразност, или
- Толериран - известен на съвета, но не е официално узаконен
Много корабостроителници работят във втората категория.
Това може да работи в продължение на години, докато нещо не се промени. Често срещаните фактори включват:
- Продажба или рефинансиране
- Смяна на оператора или интензификация на използването
- Оплакване от съсед
- Агент, който твърде открито рекламира сайта
В този момент несигурността се превръща в ценови проблем. Купувачите, заемодателите и наемателите намаляват агресивно риска.
За разлика от тях, земята с ясен, документиран статус на планиране. привлича по-силен интерес и по-добри условия.
Есекс не е един пазар: Колчестър срещу Челмсфорд
Въпреки че и двата града се намират в Есекс, динамиката на планирането е различна.
Колчестър
- Силен натиск върху площите за заетост и услуги
- Дворовете в покрайнините на града често надхвърлят очакванията
- Възможности за интензификация, смесени търговски употреби и дългосрочен потенциал за преустройство
Добре разположените дворни места в близост до Колчестър често имат стратегическа стойност, която надхвърля текущите им приходи.
Челмсфорд
- По-строг контрол на политиката и по-висока чувствителност
- По-голям контрол върху магистралите, шума и съседните употреби
- Недостигът на съвместими обекти увеличава стойността на сигурността
В Челмсфорд, яснотата на планирането често е по-важна от мащаба.
Често срещаната грешка: Да се обърнеш директно към агент
Агентите играят важна роля, но обикновено продават това, което съществува днес.
Те рядко:
- Първо решаване на несигурността при планирането
- Осигуряване на законна употреба или сертификати
- Насърчаване на структурата или поетапно създаване на стойност
В резултат на това цените на обектите често се определят на базата на "най-добро предположение", като рискът е за сметка на продавача.
От гледна точка на стойността, яснотата на планирането почти винаги е преди маркетинга.
Как обикновено се оценява земята за открито съхранение в Есекс
Собствениците, които проучват дали да продават, често предполагат, че земята за открито съхранение се оценява единствено въз основа на текущия й доход или чрез сравняване на сделките с близките дворове.
В действителност стойността се определя от комбинация от:
- Местоположение и близост до градове или пътни артерии
- Размер, разположение и качество на твърдите площи
- Достъп, видимост и оперативни ограничения
- Статут на планиране и сигурност на законното използване
- Бъдеща интензификация или потенциал за алтернативно използване
Два обекта, генериращи сходни приходи, могат да имат много различна стойност в зависимост от риска при планирането и дългосрочната гъвкавост.
Ето защо собствениците, които обмислят продажба, често имат полза от разбирането на стойност, коригирана спрямо планирането, вместо да се разчита само на основната доходност.
Три маршрута, които собствениците на отворени хранилища трябва да обмислят
1. Осигурете първо яснота за планирането
Това може да включва потвърждаване на законното използване, определяне на правилния клас на използване или официализиране на отдавна установена дейност. Този подход намалява риска и укрепва позицията при преговорите.
2. Промоция или съвместно предприятие
За собствениците, които не желаят да продават директно, специализиран партньор може да поеме риска при планирането, докато собственикът запазва дългосрочния си доход чрез подход на споделено създаване на стойност.
3. Тиха продажба извън пазара
В някои случаи бързината, дискретността и сигурността са по-важни от цената. Директният и информиран подход може да надмине публичното листване.
Кога разговорът извън пазара е целесъобразен
Обикновено постигаме най-добри резултати, когато:
- Дворът е обитаван от собственик
- Земята е била държана в продължение на много години
- Собственикът е пред пенсиониране или наследяване
- Спазването на изискванията и несигурността се превърнаха в бреме
Това не са бедствени ситуации - просто моменти, в които яснотата създава възможности за избор.
Последна мисъл за собствениците на дворове в Есекс
Свободните площи за съхранение вече не са второстепенен клас активи. На подходящите места тя придобива стратегическо значение.
Преди да продадете, наемете или продадете дворно място в Колчестър, Челмсфорд или по-широк Есекс, заслужава си да го разберете:
- Какво представлява земята днес от гледна точка на планирането
- В какво може да се превърне с правилния подход
- Дали продажбата сега е най-добрият вариант
Ако сте собственик на открит терен за съхранение или търговски двор в Есекс и искате да получите ясна, ориентирана към планирането представа за неговото положение и потенциал преди да вземете решение какво да правите по-нататък, тихата оценка често може да отключи по-добри решения - без натиск или задължение.
